专家评级：中性
核心观点：
进入2021年8月，无锡迎来传统楼市淡季期，供应量明显减少，导致成交量再度下滑，同时，全国范围内房价调控力度不断收紧，新房、二手房市场价格均有所回落，市场整体凸显维稳特征。
重点内容：
新房市场量价齐跌，各区域成交均有所回落。预计在接下来，“金九银十”销售旺季的到来，市场成交量或将有所回升，房价大概率呈现维稳特征，不排除小幅回落。
进入2021年8月份，受到无锡出台二手房指导价的影响，二手房市场均价呈止涨转跌态势，由于目前涉及的小区不多，价格仍处于历史较高水平。
一、新房市场
（一）新房成交情况
从无锡近三年的月平均成交规模表现来看，2020年主要受疫情因素的影响，成交规模较2019年有所下滑，2021年市场逐步回温，2021年1-8月份无锡新房市场月成交规模有所提升，月平均成交套数达5334套，同比上涨34.5%。进入2021年，年初受春节假期等因素的影响，成交出现短期回落，3月份迎来传统楼市小阳春，成交规模逐步走高，直到6月份旺季效应凸显，成交规模达到年内高峰，单月成交套数超8000套，转至7月份，随着全国范围内楼市调控加码，市场热度有所下降，成交规模呈现止涨转跌态势，8月份，楼市调控作用持续覆盖叠加市场进入传统楼市淡季期，成交规模再度下滑，且跌幅扩大12.99个百分点。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年8月无锡新房成交4207套，环比下跌34.78%，较去年同期下跌18.04%。从累计成交来看，1-8月新房累计成交42670套，同比上涨34.5%。预计接下来随着楼市传统旺季的到来，房企推盘积极性提高，成交或将有所回升。
图：2019年-2021年8月无锡新房成交套数及同环比
数据来源：诸葛找房数据研究中心
（二）新房价格变化
长三角经济圈楼市热度始终稳居高位，无锡作为长三角经济圈发展较为稳健的代表城市之一，近三年，受区位及自身特色景点等优势的影响，已逐渐成为各大房企布局的青睐之城，新房价格呈现稳步上升态势，但随着近期楼市调控不断升级，热度有所下降，无锡新房价格连续两月回落，但仍处于历史较高水平。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，进入2021年8月，无锡新房成交均价自7月起连续两月回落，为21762元/㎡，环比下跌4.3%，同比上涨2.2%。预计在接下来，调控政策不断深入强化，房价逐步回归理性，大概率维持平稳态势。
图：2019年-2021年8月无锡新房价格走势
数据来源：诸葛找房数据研究中心
（三）新房供应及库存
进入2021年8月，处于传统楼市淡季，房企推盘较为保守，新房供应下滑。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年8月批准上市套数为3236套，环比下跌52.8%，同比下跌16.2%。从库存来看，今年1-8月基本呈现先升后降的特征，本月库存量较上月小幅减少。根据数据显示，8月无锡新房库存为36980套，环比下跌2.5%，同比上涨10.4%，去化周期为7.4个月,较上月缩短0.1个月。整体来看，由于新房供应大量减少，带动库存量回落，去化周期呈现稳步下降趋势，市场去化压力不大。
图：无锡近一年新房供应及库存走势
数据来源：诸葛找房数据研究中心
本月，无锡新领销许项目为10个，项目预售区域较为均衡，滨湖区占比领先。其中包括铂晨名筑，该项目位于滨湖区经开区，具有完善的地铁、商业、教育、医疗等资源配套，并且随着市政府“城市南进”战略不断推进，楼盘具有较大的升值空间。另外，惠山区的美悦华庭项目凭借区位优势一直备受大众关注，预售总建筑面积为14362平米，共115套住宅，规划上预备打造为以高层叠加洋高的居住配置，较为发达的交通线路为项目增加一定的活跃度，同时公园景观、综合商超、教育资源等多维配套，为项目奠定了一定的发展实力。
表：2021年8月颁发预售许可证楼盘信息
数据来源：诸葛找房数据研究中心
（四）分区域成交情况
从8月各大城区的表现来看，区域间的成交规模呈现均衡化的特征，新吴区以25%的占比领跑，锡山区紧随其后，占比23%，其次为滨湖区，占比为20%，惠山区和梁溪区排名落后于其余三区，成交规模分别占比17%、15%。从成交套数来看，8月仅有新吴区一个区域新房成交套数超1000套，以1048套位居成交榜首，其次为锡山区，成交970套，位居第二，滨湖区成交834套，位居成交第三，惠山区成交702套紧随其后，梁溪区成交653套，位居第五名。整体来看，8月份，各区域成交规模较上月明显下降，其中，滨湖区成交规模下降超一半。
图：2021年8月无锡新房分区成交情况
数据来源：诸葛找房数据研究中心
（五）板块成交排行
从8月份各大板块的成交来看，锡山区的锡东新城板块位居成交套数榜首，8月成交565套，成交均价为21498元/㎡，其次为梁溪区的北塘北片板块，单月成交427套，成交均价为22921元/㎡，新吴区的梅村-坊前板块及滨湖区的太湖新城板块本月分别成交408和280套，位居第三、四。惠山区的惠山新城板块、锡山区的东亭板块成交以及新吴区的长江路板块和旺庄-园区板块的成交表现也较为突出，本月成交套数均超过200套。总体来看，滨湖和惠山两大区域板块活跃度相对较高，新吴区的部分板块凭借配套完善等优势，成交表现俨然不俗。
表：2021年8月无锡板块成交套数排行榜
数据来源：诸葛找房数据研究中心
（六）项目成交排行
根据8月份无锡新房成交套数TOP20项目来看，新吴区和锡山区项目表现较为活跃，梁溪区的部分项目成交表现也较为亮眼，锡东新城热盘金辉天奕铭著以成交183套位居榜首，当前均价约28217元/㎡。项目位于锡东新城商务区锡山大道与和祥路交汇处，产品主打高端改善房，周边交通、教育、医疗等配套较为完备，同时品牌房企倾力打造更加备受大众信赖。梁溪区的大运华府项目单月成交166套，位居成交套数第二。项目处于无锡市中心比较完整可统一打造的地块，具有得天独厚的中心区位优势，同时兼具大规模商业配套，教育、医疗等资源配置也较为优质，多重优势在一定程度上加大居民的选择倾向，当前均价约23589元/㎡。
表：2021年8月无锡楼盘成交套数排行榜
数据来源：诸葛找房数据研究中心
从各大房企在无锡市场的表现来看，房企单月销售额突破5亿元的房企占比超三成，其中，建发房产以8.27亿元的销售额位居首位，其次为旭辉集团，单月销售金额为7.38亿元，华侨城位居销售额第三，为6.85亿元，兴业国际信托和金辉控股在销售方面也表现较好。由此可见，就无锡房地产行业格局来看，一方面，无锡凭借区域热度吸引建发、旭辉、万科、融创等品牌房企深耕布局；作为重要的风景旅游城市之一的无锡也吸引了国内文旅产业领头羊的华侨城前来布局；另外，作为投资性企业的兴业国际信托也具有良好的表现，凭借旗下热盘金辉天奕铭著项目位居较高位。
表：2021年8月无锡房企成交金额排行榜
数据来源：诸葛找房数据研究中心
二、二手房市场
（一）二手房市场均价
近三年，无锡二手房市场热度较高，市场均价呈现稳中有升的趋势。无锡地处长三角经济圈，同时在周边上海、苏州等经济发展优异城市的辐射作用下，二手房价格稳步上涨。2021年7月底，无锡宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，明确以二手住房网签备案价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格。进入8月份，受到此前出台的二手房指导价的作用，二手房市场均价呈现止涨转跌态势，但仍处于历史较高水平。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年8月市场均价为19089元/㎡，环比微跌0.98%，同比上涨6.05%。
图：2019-2021年8月无锡二手住宅市场均价走势
数据来源：诸葛找房数据研究中心
（二）涨降价房源分布
从涨降价房源来看，8月无锡二手住宅调价中涨价房源占比再度下降，本月占比为16.92%，占比较上月收窄6.43个百分点。全国范围内二手房贷政策不断收紧，加之无锡自身建立的二手房成交参考价格发布机制作用逐渐显露，涨价房源占比下降，降价房源量占据市场主要份额。
图：2019-2021年8月二手房涨降价房源占比走势
数据来源：诸葛找房数据研究中心
三、购房建议
根据无锡房地产市场运营情况来看，整体市场热度有所下降，价格走势趋于平稳，同时各区域间凭借自身优势，整体表现仍然保持一贯的均衡化，展望接下来的无锡楼市，一方面，楼市“金九银十”期即将到来，房企推盘力度加大，市场成交体量或将有所回升；另一方面，楼市政策调控贯穿始终，价格走势或将趋稳。
政策调控“不放松”，市场价格呈现维稳特征，又恰逢楼市“金九银十”期，房源选择将在一定程度上有所增多，滨湖区的太湖新城板块开盘项目居多，其中热盘铂宸府项目将加推叠墅产品，另外惠山区的洛社板块也有推盘动作，其中蓝城·春风江南项目产品户型多样化，预计价格水平并不高，是购房者的一个良好选择。从区域选择来看，滨湖区、梁溪区不论是从地理位置、发展前景还是环境资源、品牌房企布局等方面，均属于较优者，对于经济实力较为雄厚的高端人群较为合适；新吴区的长江路、梅村-坊前等板块以及梁溪区的部分头部板块，凭借主城区位和交通优势，具有较为可观的升值空间，较适宜改善及具有一定经济实力的部分刚需群体；洛社、鸿山-硕放等部分乡镇板块中也不乏一些品牌房企的项目，价格水平相对较低，房价基本在20000/㎡以下，更加符合刚需类购房者的需求。从长期来看，长三角经济圈建设进程稳步推进，产业结构的多元化特征吸引人口流入量逐步走高，无锡市场发展前景较为可观。
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