|PART1|
楼市热最直接的影响要素是货币超发、供应失衡引起的房价倒挂。
超发的货币同样又是限价高压的新房，与不受控肆意疯涨二手房之间，倒挂明显的背后推手。
推高二手价格，从而开辟出“中间商赚差价”的道路，买到就是赚到的投资思维，又一轮轮洗刷人们对于摇新房就等同于“赚快钱”的认知。
但土地、新房、二手房、需求、供给、资金……各种关系曲折，牵一发而动全身。
楼市调控的闭环在解决了新房和土地端口后，势必从底层货币、信贷、二手房上解决楼市高烧的难题。
深层次的政策逻辑就是信贷的釜底抽薪，二手房指导价的出台，就是一线城市精准打击楼市热的七寸，从而达到二手房和新房价格趋同的目的。
表现在市场上，一是阻断楼市热的表面逻辑，倒挂；二是，银行信贷执行指导价，彻底阻断资金的流动性，除非不贷款，只要动杠杆，对不起，就要按指导价为评估价执行，用信贷阻挡热钱流动的方向，政策堰塞住倒挂和资金这两个通道都足以影响市场。
再配合多学区划片和分配生制度等教育公平的组合拳，给予捆绑了教育的二手房顶流学区房，致命一击。
二手房虚高的泡沫迅速在抹平，北、上、广、深一线城市二手房高位跳水的声音已经不绝于耳。
一叶知秋，虽然杭州针对二手房政策还是流于表面的禁挂牌价虚高，但是一线和周边城市的二手房境况，无疑也触动了杭州价格逻辑的根本。
| PART2 |
杭州中考拉小差距、教育集团化和教师轮动预期；二手房最大的消费端—中年社保达人，被摇号新政重新推到前台，参与摇号入围几率大增，看不清二手房走向，导致二手房需求锐减，下滑已经肉眼可见。
刚刚出炉的杭州二手房成交情况也证实了这个论断，杭州二手房成交量已经连续下降5个月，更严重的是与2020年同期相比量价齐跌，总量甚至腰斩。
外部因素，高一个层级的上海，浮现出的陆家嘴仅12万+世茂滨江花园，黄埔滨江板块仅11.9万的板块挂牌价，让杭州豪宅的性价比瞬间丧失殆尽。
大雁南飞预示凛冬将至，高价盘往往是春江水冷暖的风向标，奥体、未科、南星这些涨得最猛的顶流板块价格下降已经非常明显。
8月初挂牌价普遍10-12万的奥体三兄弟之一的创世纪，挂价调整频次高的已经经历8次，单价大致有8折左右的调整，8万+的单价已经不是个例。
未科也一样，绿汀路三兄弟之一的未来悦单套降幅40-50万的大有人在，最夸张的是百万级降幅也屡屡出现，单价同样比8月初8-9万的挂价跌了近2万，接近20%。
南星曾经夸下海口16万+的上品，已悄然调整到11万/㎡左右，望江新城的望江府也从10万+到8万左右，大致也是8折。
杭州这些短期涨势最猛的板块，不但欠的债总要还的，而且这下滑的速度和频率也非常惊人，关键就这样降，成交量极度萎缩，周期还无限拉长。
| PART3 |
很多人都说，杭州必须要出台二手房指导价，来扑灭楼市火热的根源倒挂，让楼市走上正轨。我们始终觉得市场疯狂的顶峰已过，指导价出台已经并非必要时机。
因为整个二手房价格逻辑发生了根本性改变，杭州市场二手房价格体系、高倒挂基础已经松动，价格趋向新房的趋势已经轮动。
这个时候，永远不要忽视房地产市场的复杂性，土地市场、新房、二手房、购房群体需求四者的联系。
强制性的无视关联性，拼命摁下新房，翘起二手房，再摁下二手房，或许土地市场也会翘起，从而影响新房、二手房，扰乱趋向正常的市场。
平稳着陆比下猛药更重要。
09、12年的楼市在新政下的风雨飘摇就是前车之鉴，自发觉醒式的供需调节比后知后觉打补丁式的加码效果更好。
还应该相信杭州人口、数字经济的底蕴沉淀已经今非昔比，借助G20、亚运会国家决策的资源倾斜，杭州城市轮动机遇已经开启，价格托底的信心还是存在。
即使出台二手房指导价，也是杭州二手房周期性的挤泡沫。
挤出的是目前杭州偏高二手房价格与城市发展段位的不匹配；挤出的是以透支杭州未来为代价的价值虚像；挤出的是货币超发带来的，虚假经济增长复原后的价格回归；良性市场也等待财富增长速度和房子价格的匹配。
自发挤泡沫肯定比法规强制性来得更润物无声，借经济规律的手来调节才是棋高一着。
但重点说的是目前阶段，就看次新房价格是否能调整到位。
反过来说，如果二手房价格调整到接近新房，靠着吃新房倒挂红利的逻辑必然崩塌，次红盘的投资收益或许都覆盖不了成本，加杠杆更加危险，投资新房市场入场前就得好好思量。
而真当二手房与新房价格对比趋于合理，选择次新二手房或许是抛弃新房摇号市场的焦虑，让自己和家人躺平的一种选择。
这一刻，才是二手房最好的时机。
文章来源:杭州房叔
