今天，南京二手房市场再次被一则消息点燃。
“宇宙中心”河西某小区房主打出口号：卖房送车、带看有红包！
南京二手房已经“冷”到这个地步了吗？
成交直接奖励一辆车！河西南，卖不掉了？
今天，南京的中介们都在为同一位业主卖房。
据了解，这套河西南五矿崇文金城的房源直接促成了252人的中介大群成立，而且这位业主下了血本：
任意价成交奖励5万现金或五菱宏光电动汽车1辆；
奖励店长和成交经纪人各华为P50手机一部；
带客户看房奖励50元红包；
不论成交与否，面谈即奖励888元红包；
▲图源朋友圈
这套建面约101㎡的房源为高层复式的中间楼层，目前报价660万，单价65373元／平，小区挂牌价为64632元／平，考虑到装修及楼层，这个价格并不算离谱。
▲图源朋友圈与此同时，招商雍和府、鲁能公馆等多个小区出现低价房源，最低单价甚至不到5万／平......
这样看来，曾经屡创价格奇迹的河西南，开始雪崩了？
为此，我咨询了多位河西南中介以及业主，大部分中介都表示：目前河西南的二手房价稍微下调了，业主的心态（预期）低了。
还有中介表示：现在成交价都比较低，稀缺户型不变，常规户型基本比以前跌了10-20万。
不少网友也在社群里发表自己的看法：“涨的时候是河西南，跌的时候是板桥北。”
“投资客要离场了。”
“房子的确不好卖了。”
在目前的南京楼市行情下，河西南只是市场的一个缩影，站在聚光灯下，自然能够获得更多的关注。
从整个南京二手房市场来看：需求降温、预期回落、成交下跌。
成交量同比下跌超4成！人均挂牌量全国第二！南京...
1、二手房成交量同比下跌超4成！
南京网上房地产统计数据显示，8月南京二手房成交7200套，比上月的9101套下跌了1901套，环比下跌了20.88％，同比2020年8月下跌约42.93％。
从各区情况来看，之前大热的建邺、雨花、玄武二手房成交量环比下降非常明显。建邺二手房成交量只有500多套，玄武甚至不到500套。
2、人均二手房挂牌量全国第二
成交量只是一方面，挂牌量也会反映市场真实情况。
最近，全国各城市二手房挂牌量公布，该数据一方面表明了当地存量房市场的活跃度，同时也体现了库存压力大小，需要结合人口流入和流失情况综合研判。
目前在售二手房数量三甲城市：天津171063套，重庆165752套，沈阳154068套，但是绝对存量≠绝对压力，还要看常住人口基数（需求池），即每万人常住人口挂牌量，三甲城市分别为：沈阳170套／万人、南京145套／万人、呼和浩特120套／万人。
南京二手房人均出售挂牌量，位居全国第二。
▲图源新蜂数据3、部分中介扛不过寒冬，门店大量关停
在市场逐渐冰封下，中介这个与二手房市场挂钩最为明显的行业受到波及......
前段时间，我和同事花了一天的时间实探了燕子矶、河西南、江北核心区、马群等多板块中介门店，结果让我们大吃一惊。
燕子矶某大型中介闭店超三分之二、中介直言：活不下去；
河西南曾经盘踞了超30家中介，一个十字路口就有9家中介，如今不少也已关门；
江北核心区中介门店近2个月没有开单，小中介纷纷倒闭；
南京马群、柳洲东路等地的小中介都顶不住了......
小中介很快就撑不住，而大中介也只是在咬牙煎熬。在南京的这轮寒潮下，就算扛下来也得自损八百。
雪崩的时候没有一片雪花是无辜的，南京二手房市场冰冻，已是公认的事实。
这背后，究竟发生了什么？
二手房市场加速遇冷！指导价......
山雨欲来风满楼，南京二手房市场遇冷离不开三个因素：
1、银行“两道红线”新政出台，二手房下款速度奇慢无比；
2、二手房指导价悬而未下，买家非常慌乱；
3、二手房持续走高的库存。
1、二手房贷款下款慢，严重影响置换需求
“一线城市房贷额度告急”、“个别银行暂停二手房贷款”
今年下半年，像这样的话题频频出现在微博热搜上▼
自从今年年初银行“两道红线”政策出台以后，降低个人住房贷款占比就成了众多银行的首要目标，而给出的理由都很统一：额度不够。
额度不够带来的后果就是，要想有额度得等到明年。现在的二手房下款有多慢可能只有买家、卖家才清楚。
我一位朋友在今年7月卖了一套房，买家5成首付，贷款187万，8月底贷款额度批下，找担保公司进行“加急”处理后担保公司给出的答复是：费用1.5万，若12月中旬贷款没下全额退款。
这话听着就像：给我3万，我保你上南大，不能上全额退款一样。
听着像诈骗，但你又不敢不赌，万一等到明年贷款还没下来呢？特别是对于南京市场，不少卖家卖了房子是要置换的，贷款下不来就没钱置换，自然无法二次成交。
2、二手房指导价悬而未下
365楼市之前得到小道消息即“二手房指导价即将公布，目前已过会、试点小区已经确定。”
但最近我们又得到消息：由于当前二手房市场行情较差，有关部门决定暂缓颁布二手房指导价。
二手房指导价，真的有这么猛吗？
纵观全国，但凡出台了二手房指导价政策的城市都出现了成交量断崖式的下跌。
根据某机构的统计数据，目前落实二手房参考价制度的城市调控效果明显：
其中，6城挂牌价环比下降，成都、绍兴、宁波下降幅度分别是1.7％、1.6％、1.4％，西安降幅也达到了0.8％，深圳以0.5％的降幅紧随其后。
南京，可能就是下一个。
写在最后：
二手房市场行情不好，但值得庆幸的是，目前南京二手房的挂牌价并没有下探，甚至还有小幅上涨：
据统计，2021年8月南京二手房住宅均价为35009元／㎡，环比上月的34643元／㎡，涨幅为1.06％。
但谁也不能说这是不是最后的狂欢，毕竟二手房指导价的威力所有人都看到了。现阶段，这股风即将吹到南京，市场也明显冷下来了，中介关门、房主降价。
前几年跟风进场的投资客，想在这个节骨眼上全身而退，怕是难了。
