投资界有一句话：只有在潮水褪去的时候，才知道谁在裸泳。
巴菲特的这句话是的意思是在市场极端不好的时候，才能看出来谁的风险更大。
这句话本意是在提示风险。
其实在二手房交易市场，这句话一样可以提示风险，“只有交易完成的时候，才知道谁在裸泳”。
在交易没有完成之前，任何一个二手交易都可能是一个巨大的坑。
01
买房有风险
最近有两起新闻报道，都是和二手房交易造成交易某一方巨大损失有关的。
一起是上海的，该交易给买方造成了巨大损失。
一名上海90后女生，首付745万买房倒赔490万，被称为“最惨购房者”。
她首付745万元买房，但因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款。
最后不但房子没了，还要支付违约金、房屋整修费等总计490万元。
该事件终审判决书于2021年12月31日发布，买房者损失惨重。
02
卖房需谨慎
第二件发生在重庆，多位卖房者被某中介公司与购房者恶意诈骗，被坑得房子没了，钱也收不到，可谓“钱房两失”。
一位姓石的女士在去年6月份卖了一套房，首付40万、定金2万、按揭125万。
按照常规流程，在交易双方在过户完后，石女士和买家、中介一起去银行完成按揭面签。
原以为安心等着银行放款、自己收钱就可以，但等了几个月都没有收到银行的尾款。
一问才知道，买家早就撤销了按揭申请。
石女士的房子已经过户给买家，却没有收到卖房的尾款，相当于房子没了，还损失了整整125万的卖房款。
事件曝光后，有记者调查出涉及的卖家人数众多，而且买他们房子的“买家”并不是真正的买家，而是房子的“代持人”。
代持人可能接近100多个，而且这些代持人也没占什么便宜，被背上了巨额债务。
现在可以肯定的是，这是一个分工明确作案团伙。
03
交易要专业
这两个案例与前不久闹得轰轰烈烈的杭州奥体“更名房”骗局不同，交易中损失一方不是因为贪婪、轻信了谎言而进行了错误的投资。
而是对于二手交易复杂的环节不熟悉导致自己被骗（重庆案件），或者自己合同签署不严密导致自己的损失（上海案件）。
曾经还有一个案例，长三角某大城市中介促成一则交易，买方全款后没有资金监管，也没有对房子采取措施。
卖家拿到钱后又抵押了房子，然后出逃境外，1200万购房款全部损失。
附近另一个城市也出现了先支付首付款，等房子过户后立即拿该房产抵押借款，得到借款后却不向卖房人支付余款的案子。
手法是买家先以购买二手房为名，与卖房人签订买卖合同；在支付购房首付款后，谎称要向银行贷款支付剩余的购房款。
而根据规定，只有办了房产过户，银行拿到抵押权后才能放贷。
在卖房人把房产过户后，买家立即把房产拿到民间借贷公司抵押借款，而不是到银行贷款。
这些人的民间借贷都是到期不还，房产最终都归借贷公司。
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04
此坑很难防
有人看到这里一般会说，二手房这么麻烦，我买一手不就解决了？
这种想法只能说“too young too simple”，你可以不买二手，你还能不卖二手了？
你的房子只要卖出就一定会遇到类似的场景和问题。
而且，卖房的风险比买房大多了。
买房的风险就是你付出去的资金，只要控制好付款节奏，一般损失不会太大；
卖房则完全不同，弄不好就是“钱房两空”，甚至于你的购房资格腾不出来。
那么，一般而言有哪些风险点呢？
主要来自房子本身、对手方、中介、合同、贷款等几个方面。
房子本身包括了权属的完整性和房子的居住属性。
权属完整性包括房子有没有纠纷或潜在纠纷，是单独所有还是多人所有，是否涉及隐含的其他权利方（组织或个人），是否有抵押等等。
居住属性包括通常讲的噪音、漏水、邻里不和等不适合居住的问题。
对手方指的是卖方或买方，主要是判定是否是虚假身份，是否涉及决策者和交易者分离，是否存在其他风险等。
中介主要是中介是否尽了告知义务，是否与对手方合谋，是否专业，是否存在违规行为等。
合同主要是合同是否有明显瑕疵，是否不利于己方，对于关键条款是否详尽，关键时间节点是否中立、公平、抗风险。
贷款主要是贷款方是否存在征信瑕疵、放款前是否有可能有不当行为（例如重庆案件，例如申请网贷）。
05
怎么避免
首先就是详尽了解你的目标城市二手交易的整个流程。
这个流程不同城市之间差距极大，这也是我为什么不深入分析前面案例的原因。
一方面是深入分析要非常熟悉流程的人才懂，二是每个城市其实有差异。
其次就是找靠谱的品牌中介，也要侧面打听一下所选的中介或者门店有没有不良历史。
因为你自己再专业，最终交易还是要在中介的协助下办理，中介不靠谱就算你很懂也非常累，也存在风险。
第三就是也可以找本地很专业的团队和专家。
这些团队和专家其实早在和买家或卖家首次见面时，就已经根据自己的经验进行了客户筛选。
那些有风险的房源或者买家，一般都不会推荐，因为他们也希望赚安全合法的钱。
尤其是投资房产，中介反而专业度不够。
买卖房产是件技术活，各位切记切记要做好功课。
