2019年6月，小李在公司附近买了一个16楼的二手房。买房的过程很快，一眼看中，然后迅速签约走流程完成了过户。但是，他在搬家的时候傻眼了。小区的物业不让小李使用电梯，原因是前房主欠了3万物业费。除非小李缴清欠费，才能继续使用。
所以小李面临的选择是我们开始的问题：缴费or不缴费？
如果替前房主缴清3万物业费，可以继续搬家，但是这笔钱是否能追回成问题；
如果不缴费，就需要与物业协调。协调成功，先用电梯搬家，然后再谈缴费的问题；协调失败，依然无法继续搬家，新买二手房的入住无法解决。
进一步来说，协调成功谈缴费问题时，小李同样要面临第二个题目：谁负缴纳义务？于情于理都是原业主，但是小李夹在中间左右为难：
物业阻拦使用电梯，要说服物业去找原业主索要款项花费时间与精力；
原业主恶意拖欠，自己缴纳意愿低，要求原业主自行缴纳钱款难度大。
无论最后结果如何，这个新房已经成了烫手的山芋。
其实不仅仅是小李，生活中也有其他人买二手房，遇到原业主恶意拖欠物业费的经历。
2019年，李先生购买二手房，使用时因原房东6年未缴物业费被断水电，并且由于没做物业交割，无法继续签物业服务协议；
上海的潘先生因原业主欠9年物业费，被物业拒绝提供服务；
......
一旦过户已经完成，新房东夹在原房东和物业中间时，整个事情就变得极为棘手。
当这类事情已经发生，我们需要明确一点：房子的转移不意味债务的转移。根据《物业服务收费管理办法》第十五条的规定：物业发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。物业与新业主形成新的物业服务合同关系，对原业主欠缴费用，新业主对此不承担连带责任。当然，双方的合同中约定由买方自行承担前期物业费用除外。
此外，物业也无权通过断水电等方式威胁新业主索要原业主的欠费。新公布的《民法典》第九百四十四条明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业服务人想要追回这笔款项，可以提起诉讼或者申请仲裁。
尽管在法律上与现任业主无关，但是中间调解或提起诉讼的成本不小，所以这类事件的关键不是发生后如何应对，而是做好风险预防。
事件的风险预防有2个关键：
（1）做好物业交割。提前约定清楚物业交割时间，留心业主的水、电煤气等费用是否结清。另外，房屋装修、家具、附赠家电可以一并验收。还需要注意的一点是，在物业交割时买卖双方、经纪人都需要到场，如果房屋有租户也需要通知到场。
（2）使用资金存管服务，在签约时，注意在《房屋买卖合同》的《补充协议》中约定物业保证金。如果原业主不能结清拖欠的物业费，则这笔物业保证金就无法拿到。
使用资金存管是预防此类风险发生的最省心、安全的方案。在小李的例子里，如果提前预留5万物业保证金，那么原业主不缴纳3万物业费，就无法拿到保证金。相较之下，业主肯定会选择主动结清钱款。
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