为了买套称心如意的房屋，姜女士没少跑中介、售楼部。她千挑万选好不容易看中了一套二手房，付清了房款，房子却未过户。搬家入住，她却遇上了江津法院执行法官上门。
原来，这套二手房是一套“抵押房”，已经被法院通过网上司法拍卖成功拍出。姜女士则面临着腾退房屋的尴尬状况。
据悉，姜女士已经向警方报案。
钱收了，卖家不过户玩失踪
2020年1月，姜女士通过中介，在九龙坡区找到了何某、刘某挂牌出售的一处房屋。实地看房后，姜女士觉得房子总价仅58万，性价比高，对这套房屋十分中意。
买卖双方见面后，何某提出绕过中介签合同，以规避中介费用，同时提出房屋价格可在中介挂牌价基础上少点。
想着能省钱，姜女士答应了。随后，双方绕过中介私下签订了房屋买卖合同，并支付了定金10万元。
之后，何某将房屋交给姜女士，姜女士高高兴兴搬进房屋居住。入住后，何某没有协助办理过户，却一直催促姜女士支付尾款。
何某称：“房子当前有抵押，需要先拿尾款到银行办理解押，然后就能过户。”何某表示，还愿意再便宜几万元。姜女士禁不住何某的一再催促，于是将45万元尾款打给了何某。
付款后，姜女士多次催促何某办理过户，何某均以各种理由推脱，后来玩起了失踪。
郁闷，如意房竟是抵押房
原来，早在2019年，债务缠身的何某、刘某就在江津一家银行以该房屋作为抵押，贷款60万元。
2020年初，二人明知该房屋未解押，仍将其挂在房屋中介进行出售。2020年7月，还不上贷款的二人被银行起诉到江津法院，该房屋也成为了待拍卖的执行财产。
后来，江津法院执行法官依法向不动产登记中心送达了该房屋的查封手续，随后来到该房屋进行搜查评估。
执行法官与姜女士见面后，将本案房屋的抵押、查封情况详细告诉了姜女士。2021年8月，该房被法院挂网进行司法拍卖。
姜女士这才恍然大悟，意识到自己被骗。
安置费8万，转付购房人
执行法官在安慰姜女士的同时，也告知其相关法律规定。她虽然与何某签订了房屋买卖合同，但因未办理过户手续，无法取得房屋所有权，其权利也无法对抗法院的执行。
房屋一旦拍卖成交，姜女士有义务配合腾房，至于其遭受的损失，姜女士可另行依法维权。
近日，该房屋被依法拍出。为尽力保护姜女士的生活居住，执行法官通过多次与被执行人何某沟通，何某最终同意将法院保留的唯一住房安置费8万元作为赔偿款，直接转付给姜女士。
拿到安置费后，姜女士表示将积极配合按期腾出房屋。姜女士还告诉执行法官，她已向九龙坡公安局报案。
法官说法
签订合同前先查询产权状况
根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而房屋作为不动产，根据上述规定，要想发生房屋所有权转移的法律效力必须办理房屋所有权转移登记，未办理登记不能取得房屋所有权。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，如买受人对房屋不能办理过户登记存在过错，即便房屋已经由卖方交付给买方，也不能排除法院对房屋的执行。
实践中，执行法院判断购房者对房屋不能过户主观是否具有过错的重要标准就是审查购房者在签订房屋买卖合同之前是否尽到了查询房屋是否有抵押、查封等交易限制的合理注意义务。
在二手房买卖交易当中要想防范可能发生的因抵押、查封不能过户的法律风险，需注意：在签订合同前与卖方一起去查询产权状况，落实房源的真实性和房屋的产权状况，如房屋有抵押，则不能将房款直接支付给卖方；
如有查封，则可以联系查封法院，了解查封原因以及解封途径，在完成过户以后再支付尾款。
上游新闻记者 徐勤 江津法院供图
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