春节后刚复工才半个月左右，就有不少人反映，最近西安的二手房市场明显热了起来。
当下的“热起来”是否真实，是正常性回暖还是超预期的升温？大家跟随探长，一起到一线实地看看。
01、一线实探
在经历过去年2次二手房指导价后，二手房的市场走向，牵扯着太多购房者和业主。
昨天，探长走访了西安3个热门区域，6个门店，和一线的从业人员聊了聊。
主要了解几个信息：
一、最近他们能感受到的年后二手房市场在成交量、成交价的变化。
二、年后购房者和业主心态有什么变化，市场变化的原因是什么？
三、他们对当下和后期市场的看法，对购房者的建议。
最后，结合近期市场、政策的变化和一线的感知，我也会总结些个人看法和观点，希望能对大家了解当下市场、个人置业考量有些帮助。
02、区域一：城北
首先去的是城北的片区的2个门店。一个位于未央区凤城一路，一个是经开区大明宫板块。
对于年后的市场，凤城一路某二手房门店的工作人员反映到：
“开年后二手房确实带看量多了起来，年前市场冷的时候，周六周日带看都很少，今天周一是我们的休息日，有同事都已经在带看了。
成交方面，我们店旁边的锦园小区，年前两个月成交量一直非常少，开年后半个月时间，最少都成交四五套了。这个小区房龄在10年左右，维护的还不错。成交的价格，比较合适。指导价1.5万+，成交价1.6万左右。”
带看的回暖，从上图数据也能明显看出。
对于市场是否回暖，相关原因，大明宫板块二手房店经理反映到：
“年后市场确实回暖了，根据我们的数据，今年2月份线上咨询量，是去年同期的2.2倍”
开始以为这个数据太夸张了，但其实也是多重原因导致的：
“当然，这是咨询量，要说成交比去年3月份高峰近1万套，那很难，楼市一般年后会季节性回暖，但一般在3月份后；
今年有点特殊，楼市回暖有点提前，因为疫情+指导价，业主着急卖，购房者因为疫情积压+新房改善。像大明宫万达附近的，也都是一些5年内的次新房，价格1.7-2万，和之前附近摇号新房也差不多。
还有就是最近银行放款速度加快，去年严格的时候，整个二手房流程走完需要半年，但现在快的也就1-2个月。
03、区域二：浐灞
去的第二个片区是浐灞片区的2个门店。一个位于广泰门板块，一个是欧亚大道附近。
对于年后的市场，广泰门华远海蓝城某二手房门店经理反映到：
年后二手房市场肯定是热起来了，最大的感觉是，现在的优质房源明显多了起来。
因为去年第一批二手房指导价出来后，很多都在广泰门附近的二手次新房，在经历过近半年的观望，买卖双方拉锯战下，很多业主也接受了当下的市场和价格。
业主对后期楼市的看法，对房住不炒也越来越接受，比如我所在的小区，如果半个月前，有个同户型卖了130万，下一个业主卖，价格也会差不多。不会出现他卖130万，我就要多卖5万。
对于刚需的购房者来说，当下优质二手房不少，是入手的好时机。比如华远海蓝城，二手房两室，之前成交价格高的，都在170万往上，但最近诚心卖的业主，可能价格不到150万。
当然，从北二环到广泰门，都在西安核心板块，而且也都是些5-10年房龄的次新房，在这三个板块之后，我去了欧亚大道、世博园、华夏文旅这个板块。
从门店情况、以及和工作人员聊天过程中，能感知到这个板块的二手房回暖迹象还不明显。
2022年2月21日实拍
一是附近的两个二手房门店已经关店，转手。二是来自中介门店工作人员的反馈：
“我这没有总体的数据，年后市场相比去年10月份后还是有所回暖，但比起去年7月份之前肯定不如，目前市场开始有了成交，不过成交量并不多。业主出售的价格，在指导价出台后也有一定的回调。”
04、区域三：曲江/学区房
最后去的片区是曲江。
对于年后的市场，曲江大道上的某二手房门店工作人员反映到：
“开年后二手房市场有所回暖，最近上门咨询的购房者也明显多了起来。价格方面，毕竟曲江的新房太少，区域优势也比较强，业主就年前和年后降价并不明显。“
对于年后的市场，也有从业者反映到，板块和学区的差异，导致回暖的节奏，明显不同：
“我年前在浐灞偏外围的一个门店，因为去年年底市场成交量太少，门店都关了，年后到了浐灞一小附近，因为有优质的学区房，客户明显多了起来，最近看学区房的也挺多的。”
这些差异里，也恰恰反映出，不同区域、类型的二手房，他们面对市场的抗压能力也是不同的，回暖节奏也是不同的。
05、探长观点
一直以来，二手房市场因为是个人交易，波动都非常大。但也有楼市金三银四红五月的季节性趋势。
但因为疫情，市场节奏明显被打乱。但指导价出台，虽然有调整，阵痛，但其实是一件好事。比如去年11月份，二手房的均价终于和新房相差不大。
也是在那个时候，我判断二手房的即将回暖，因为它的“水分”已经不太大。
结合一线市场的反馈，当下：
1、业主价格回归合理，这里的合理，指的是综合配套、产品、兑现优质二手次新房和新房价值相当。
2、疫情又积压购房需求，这里的积压，不只是疫情大家疫情期间的买房需求，还有就是结构性需求，因为新房整体改善，对刚需不友好。
3、政策调整信贷逐渐合理，去年信贷政策过于严格，从年底到年初，央行都在不断纠偏，纠正部分银行过度严格的信贷政策。
这三者都支撑了当下二手房的逐渐回暖。但是，这里有两点值得注意：
一、这个回暖，不会出现大涨，指导价出台后，二手房大涨大跌的基础不再存在，二手房流动性逐渐降低已是不争的事实。
二、这个回暖过程，不同区域、产品节奏不一，比如核心区、学区房更快，5-10年内次新房更受欢迎。
而这样的市场现状下，当下的节点，对于买方、卖方，都是一个比较合适的时间点。
—— 结语 ——
最近你有没有关注二手房，有没有感知到市场有何变化，欢迎评论区交流探讨。
