结合福州F1碧海快线、南台大道旁新商圈，二手房、新房、以及新地块的价值分析。
一．二手房：南台十六府。
1、项目信息：分为南北三个地块、分别为地块一、地块二和地块三，共计18栋楼，其中：地块一 1#、2#；地块二，3#至12#楼，地块三13#至18#楼。
物业类别 ：住宅 | 项目特色 ：小户型，经济住宅，教育地产 |
建筑类别： 塔楼、多层、高层 | 装修状况 ：毛坯交付 |
环线位置 ：二环以内 | 所属商圈 ：城南三叉街板块 |
容 积 率： 2.60 | 绿 化 率 ：30% |
2、 产品信息：
户型面积：平层户型35㎡-124㎡，顶楼复式面积约105㎡-175㎡；
梯户比为2梯4户至2梯8户，两梯四户分布于3#、4#、5#、6#、7#、9#、13#、14#、15#、16十栋楼；两梯五户分布于8#、17#、18#三栋楼；两梯六户分布于10#、11#、12#三栋楼、两梯八户分布于1#与2#两栋楼
楼栋面积分布如下图：
3、 项目信息回顾：
① 土地信息：
南台十六府地块于2011年3月14日由福州滨海房地产有限公司以底价6.76亿元竞得，亩单价1000.6万元，楼面地价5773元/平方米。
② 销售信息：
项目取证至售罄日期从2014年初至2017年底，价格区间从均价16700-27000元/㎡，从特价销售至尾市场高峰盘加价卖，部分特价12800元/㎡起价，以及加价近30000元/㎡。
评：虽然商圈+地段+学校决定了它存在的价值，但市场产品更新换代，对当前仍于塔楼建筑形式的产品需求引力正日益降低，对于短期内没有子女入学需求、且非自住的倒是可以考虑置换，以次新换新房也是不错的选择。
二、新房：中骏世界城。
宗地编号 | 宗地位置 | 土地面积 | 土地用途及年限 | 规划指标要求 | 起始价 (万元) | 竞买保证金 （万元） | 安置型商品房建设比例 | |||
容积率 | 建筑密度 | 绿地率 | 建筑限高（层数） | |||||||
2020-07 | 仓山区上三路以南，南台大道西侧，东升地铁停车场上盖及周边地块 | 选址面积189198平方米（合283.8亩），出让面积161795平方米（合242.69亩） | 住宅用地70年、商服（商业）用地40年、公共管理与公共服务（幼儿园）用地50年 | 1.0以上，2.04以下 | 34.4%以下 | 27.7%以上 | 住宅、商业50米以下（含50米，住宅建筑高度18米以上），幼儿园16米以下 | 415900 | 83180 | 回购2.4万平方米社会租赁住房 |
项目：A地块是购物中心（中骏世界城），B、C、E地块是住宅、D是幼儿园；
产品主力面积：95㎡、110㎡、118㎡、128㎡，在售价格区间28000-33000不等，具体以实际成交价为准！
当前取证楼栋，截止日前，中骏世界城B/C两地块，已取得预售许可的楼栋，如下图：
评：以自身商业综合体，辐射周边生活居住圈，以地铁1号线次沿线，链接主城区各商圈，以F1滨海快线链接主城区与滨海新区，成就未来仓山区的重要交通枢纽主要核心站点。
三、新地块：宗地2022-9.
宗地编号 | 宗地位置 | 土地面积 | 土地用途及年限 | 规划指标要求 | 起始价 (万元) | 竞买保证金 （万元） | 最高限价 （万元） | 销售指导均价 （元/平方米） | |||
容积率 | 建筑密度 | 绿地率 | 建筑限高 （层数） | ||||||||
2022-09 | 仓山区南台路西侧、利民路南侧，东升上盖出让地块 | 4902平方米（合7.35亩） | 住宅用地70年、商服（商业）用地40年 | 1.0以上、1.8以下（其中商业建筑面积不低于550平方米，不超过650平方米） | 30%以下（含30%） | 30%以上（含30%） | 50米以下（含50米，住宅建筑高度21米以上，同时满足义序机场限高要求） | 14500 | 2900 | 16600 | 29000 |
评：虽然地块规模较小，占地面积仅4902平方米，约7.4亩的地块，但对于紧邻核心大型商业的优质地段，在售新盘的热度并晚于大型商业综合体的开发与交付时间、以及未来可预见的商圈以及配套完善程度，这都是可持续关注的地块价值。
总结：该地段毗邻老仓山文教区，周边名校云集，汇聚 1号线、南台大道，F1快线等交通线，便捷速达全城，同时作为老仓山板块，以现有常住居民+在校学生+五城区人员流动，及未来F1滨海快线，以贯穿福州南北、并延伸至长乐机场之势，将长乐与老城区并入30分钟的城市圈，进而带动的新崛起大型商圈未来可期。
