不知道大家注意到没有，小区底商的中介门店，很多都关门了，贴上了转让的字样，仅剩的一些门店，也是冷清得很。
其实也没有什么意外，据江西易居研究中心数据显示，截止2022年2月末，南昌商品住宅库存量呈
加剧状态
，去化周期约10.26个月。
一般来说，去化周期控制在6个月是正常的，而南昌10.26个月的去化周期，说明库存量处在高位，供远大于求。
整个市场都在横盘，更不用提本就难以去化的二手房，一些经验少，刚入行的中介，很多都撑不下去离开了这个行业。
中介不好过，二手房东们同样不好过。
“
现在二手房能成交的，都是降价的！
”我与中介朋友沟通一番后，他说出了这样的话，“大部分情况，是着急出手的卖家和买家商量好，双方谈拢后觉得可以降价，然后卖家才会降价。”
二手房现状到底怎么样了？还是只能依靠降价来促进成交？
昨天我们统计了上个月贝壳找房网上一些热门小区的挂牌价
可以发现，南昌的二手房不管是价格还是成交量依然处在下行阶段。那么，南昌二手房真实的成交情况如何？
我收集了贝壳找房网上个月全部的成交房源数据，通过挂牌和成交价前后对比，看一下如今南昌二手房市场真实的一面。
（以下数据来源贝壳找房。统计不易，如有误，欢迎留言指出）
红谷滩
红谷滩上个月成交主要集中在绿地国博城和融创文旅城，这几个小区基本每月都会有成交产生。
而从价格上看，除去联泰7号广场一套约53平的公寓没有降价，所有成交房源的挂牌价都略高于成交价，降价幅度在10万之内，存在一定的议价空间。
而新力琥珀园一期一套房源甚至在房东涨价5万后成交，查询该小区的挂牌均价，在14491元/㎡，而这套房源在挂牌时均价明显低于小区均价，猜测是房东调价后才成交。
虽然有涨价成交的房源存在，但总体看，红谷滩的二手房，即使是像凤凰城和绿地外滩公馆这样的顶级学区房，如果挂牌价超出预期太多，依旧很难出手。
当然，房东在与买家沟通时，也会对自己的房源重新评估，毕竟买卖是双方的，这种情况会存在，但是很少。
东湖
东湖成交房源以老破小为主，面积小，单价和总价都低，多数房源在价格上的变动都不大，像北京西路师大宿舍，永外正街等小区的房源都是只降价一两万就成交。
从另一个角度来说，或许可以理解为这些老破小的居住属性大于金融属性，回归房子本质了属于是。
而从成交数量看，东湖区这些老旧小区单月成交并不多，老破小的流通性还是比较局限的。
西湖
西湖成交的二手房主要在朝阳新城板块，从成交情况来看，西湖区二手房的成交以100㎡左右户型为主，且成交房源的楼龄都不大，次新房为主，价格上会比较高。
一些西湖老城区的房源，门槛低，溢价空间会更小，但是价格更加合理，像老贡院社区一套38.25㎡的一室一厅，挂牌价只有38万，在降价3万后，仅6天就成交。
也有业主会坚持自己的挂牌价，华润橡树湾一套87㎡房源，820天才成交，只能说业主不急着出手。这样的业主很少，大多数业主都会选择降价，像绿地朝阳中心一套174㎡的四房，挂牌总价达到了456万，挂牌超一年后，降价34万才成交。
青山湖
青山湖二月的成交不多，主要集中在地铁线路附近，像江纺三区就是在四号线民院路西站旁，蓝天公寓、世纪风情是在一号线沿线，铁路八村在二号线火车站旁边，万科城是在二号线延长线附近。
而从成交房源的户型面积来看，在一号线附近老城区的房源，小户型会比较受欢迎。
从整个区域的成交情况来看，二手房想要成交，小区配套和品质会是买家比较关注的点。
高新
高新成交二手房主要集中在艾溪湖旁，这里也是目前高新的成熟板块，从价格对比来看，大多数小区同样是降价之后才成交。
但是，从降价幅度来看，整个区域成交的二手房挂牌价和成交价之间的价差并不大，说明板块房价偏合理，业主挂牌时的心理价格与实际价格近似。
万科四季花城、恒大名都小区成交主要是小户型为主，大概率是为了小区的学区房吧。
青云谱
青云谱二手房成交比较少，同样以老破小为主，门槛低，但是流通性不高，最快成交也需要将近一个月，最长甚至两年多才成交。
目前青云谱新房集中在广州路和洪都，加上一系列的拆迁改造，对于二手房来说确实会受影响，再加上新房降价，更多的人还是会选择广州路或者洪都的新盘。
新建
在四号线通车之后，沿线的保利蓝海嘉居、金麒麟世家半山半城、新力龙湾、新力钰珑湾等次新小区成交量占据了新建区二手房成交的半壁江山。
除去四号线望城段区域，新建区二手房成交小区都比较靠近九龙湖西站商圈，像西站瑞都和望悦湖的新建城等。
经开
经开二手房成交小区所处板块在配套上都较为成熟，像中央公园、黄家湖、青岚大道和英雄大道附近。
从成交周期看，经开区小区在成交上更花费时间，多处房源成交周期超过了一年，主要原因可能在于新房市场对二手房市场的挤压。目前经开的新房供应本来就集中在黄家湖、中央公园和青岚大道附近，价格上，一些特价房也存在优势。
如果二手房小区没有自己独特的区位优势，或者价格上优势不大，挂牌房源无疑更难成交。
湾里
湾里的成交主要是别墅为主，从成交周期来看，流动性比较差，成交了7处房源，5处房源挂牌300天以上才成交。
湾里二手房会比较偏地缘客户，现在湾里一些新房项目的高层和洋房毛坯单价也可以做到七字头，因此二手房要卖出去也只能降价。
南昌县
南昌县的二手房挂牌量一直是整个南昌最多的，成交自然也相应更多。
从成交情况来看，象湖新城是成交主力板块，成交面积在100㎡左右，并且价格基本在一万以下，对于刚需群体来说，象湖新城确实是一个不错的选择，毕竟与象湖滨江相比，象湖新城的配套无疑成熟度更高，房子楼龄也都可以接受。
写在最后
现在，仅贝壳找房网一个平台，二手房挂牌量就已经有60642套房源。
如果算上其他平台的挂牌房源，除去重复房源，这个量也是非常巨大的。而根据南昌房信网发布的数据，2月份南昌二手房成交数量只有701套，环比1月份987套的成交量来说，下降了约28.98%。
最近南昌的房贷利率下降了很多，在政策放松之后，二手房市场并没有出现想象中的回暖。
而从上面统计的数据来看，大部分成交房源的挂牌价都是高于成交价的，也就是说，
二手房市场，业主想要成交，就只能降价
。
那些没有成交，价格还能撑住的，往往是不着急卖的业主。但是还能撑多久呢？等市场回暖？
卖家想要的，不仅是卖出去，还想要自行车，关键是等得起吗？同时，有些买家想的是，市场这么冷，也不急着买，等等价格可能降得更多。
这是市场的博弈，也是买卖双方的较量。
你了解到南昌二手房市场现状，是怎么样的？可以留言聊聊。
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