为了孩子上学，合肥市民吴先生花费近300万在庐阳区购买了一套二手房，然而，签订了合同也给了首付款，最终他发现该房的学位已被占用。他一纸诉状将卖家起诉至法院。而卖家表示，其不知学位被占用，合同上也没有对学位的约定，其不存在违约。近日，合肥庐阳区法院对此案作出判决。
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花近300万购买一套二手学区房
吴先生诉称，2022年5月，经房产中介居间介绍，其与卖家李先生签订了《存量房买卖合同》及补充协议各一份，以290余万元购买了位于庐阳区的一套90多平方米的房产，合同约定，因单方原因造成本协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款20%作为违约金，承担中介方全额中介费等。
后来，吴先生陆续支付了40多万元，作为定金和首付款。
吴先生称，当时看中房屋是看中了小学学区和中学学区，卖家也承诺房屋的学区没有被占用，所以才花近300万购买此房。但没想到，眼看孩子要上学了，事情发生了变数。?
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得知学位已被占用怒而起诉卖家
吴先生称，今年6月,房产中介工作人员告诉他，说从卖家那得知房屋的学位现已经被占用了。吴先生知晓后非常震惊，“我购买房屋就是看中了学区房的学位未被占用,能够安排孩子入学,同时有较强的投资价值。”
吴先生得知学位被占用的情况后,通过打听得知房屋学位被占用锁住了,是根据合肥市相关政策：“同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位”。
吴先生称，购房之前他在中介店面和卖家签订合同时,曾询问卖家房屋学位有没有被占用,卖家也明确答复学位没有被占用。
“现案涉房屋学区学位已被被告占用锁住了,导致房屋学位即便房屋交易后也无法由我方使用,无法实现购房目的。”吴先生称，卖家已经构成违约。
据此，吴先生将李先生起诉至法院，要求解除合同，李先生立即返还购房款40余万元；支付违约金20余万元；支付律师代理费和中介费。
03
卖家：合同并没有约定学位问题
李先生辩称，其并未承诺案涉房屋的学位没有被占用，双方协商购买房产的过程中没有提起过案涉房产的学区问题，也没有在合同中对此问题进行约定。依据合同约定，其已认真履行，但吴先生却在事先不说明、合同不约定的情况下，无理拒绝履行合同，因此吴先生的诉请应当予以驳回。
李先生认为，房屋的基本功能是用于居住，在存量房买卖合同和补充协议没有另外约定的情况下，合同目的只能是居住，其并无任何的违约行为，导致吴先生买房不能居住，案涉房产所在地可能存在学区的原因导致房价升值，但不是唯一的原因，房屋的质量、房型、装修情况、环境位置都有影响，购房户的考虑不仅是学区，因此，不能说其购房的目的就是因为学区。
李先生同意解除合同，但认为违约方应该是原告。
案件审理中，中介工作人员作证称，签合同时，买家询问了学位情况，而卖家表示，孩子户口不在这房子上，让买家去查一下学位问题，中介按常规认为，户口不在属于没用学位。
04
法院：卖家违约 退房款赔违约金
庐阳区法院审理认为，虽然卖家未曾明确承诺“学位未占用”，但案涉房产是学区房，卖家知道买家有学龄前孩子，买家也向其询问过学位问题，因此，卖家理应知道对方购房目的之一是为孩子上学。
按一般交易习惯，学区是该类房产价值体现的重要因素之一，如合同未特别列明“学位被占用”，按常理应视为双方默认“学位未被占用”，另多位房产中介人员听到被告称“户口不在房子上”，也认为属于“未占用学位”情形，因此，法院确认，签订合同时应视为双方均默认“学位未占用”，现已查明学位由被告孩子上学所占用，因此，被告存在违约行为。
法院认为，卖家虽违约但程度轻微，因该案无证据证明合同签订时，卖家明确知道“学位被占用”，且卖家在知晓学位被占用后，及时通过中介通知了买家，故卖家违约程度轻微。另外，买家在未查清学位便匆忙签订合同，未能尽到谨慎、注意义务，也存在过错。
据此，庐阳区法院作出一审判决，确认双方签订的合同及补充协议解除；?李先生返还吴先生购房款40余万元；李先生支付吴先生违约金5万元。
李先生不服一审判决提起上诉。合肥中院二审维持原判。
（文中人物为化名）
