“真是太方便了，以前想卖房还得还清贷款后才能交易。现在不用等房贷结清就能过户交易，实实在在帮我们省去很多麻烦。”“可以省去不少时间”“这对交易双方都有保障”……11月初开始，省城二手房成交可以办理“带押过户”，这项惠民举措激活了二手房成交意愿，大大缩减了存量房的成交周期。“带押过户”的具体优势是什么？“带押过户”如何办理？办理流程是否复杂？针对目前二手房成交双方普遍关注的问题，山西晚报记者进行了详细采访——
A 快捷安全为最大优势
11月初，省城王女士与银行同时拿到了房屋的不动产登记证书和银行的抵押权证明，这是太原市二手房“带押过户”的首次颁证。以往在存量房即二手房交易过程中，如果交易房产设定有抵押权尚未清贷，需要卖方先还清相应贷款、解除抵押后才能过户。为此卖方需要筹措资金，支付相关费用，买卖双方还要在房产交易、不动产登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期会很长。
“带押过户”业务正式上线之后，未结清贷款的二手房也可以上市交易了。位于省城坞城路我爱我家门店的房产经纪人小李介绍，过去房贷尚未还清的客户想要出售需要先还清贷款，还贷手续办完至可以交易需要20天左右，现在一周就可以搞定。
山西晚报记者从太原市不动产权登记中心了解到，在太原未实施“带押过户”政策之前，贷款没还清的房子处于抵押状态，抵押权在银行，卖方还清贷款并解除抵押后才能正常买卖。根据相关规定，按揭贷款买房的，应在办理产权登记后，办理房产抵押登记，银行作为抵押权人，会得到《房屋他项权证》。所以，在办理产权抵押登记后，《房屋产权证》由房屋买受人收执，而银行所持有的是《房屋他项权证》。已办理抵押登记的房产，在贷款未还清之前，其房产档案中一直有抵押登记的记录，不允许买卖。银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清且解除抵押才可以出售。售房房主还清贷款，再办完解抵押，周期会长达半个月至一个月。
“很多买方等不了这么长时间，在等待卖方办理还贷、解抵押期间，买方可能会有新的选择或其他想法而终止交易。在房产中介业内，多数员工一般不愿意接手这种未还清贷款的二手房成交业务。从实际情况看，许多有房贷的客户售房意愿很强烈，但苦于囊中羞涩，无法提前清贷，只能把房子攥在手里。”小李还称，一些首套房的刚需买家，在等待二手房办理流程的过程中还需支付每月高昂的房租，“再碰上银行放贷收紧的时间段，就容易造成买卖双方各种连环违约事件。”
“带押过户”的做法可以让二手房交易从过去的“房东筹钱偿还二手房剩余贷款—房东卖房—下家付款—房东收款”，转变为“房东卖房—下家付款—房东偿还二手房剩余贷款和收款”，简化了二手房交易流程的同时降低了交易成本。山西晚报记者了解到，二手房卖方无须解押及筹措资金，可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，有效降低了交易成本，解除了资金筹措的困扰；同时降低二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。
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买卖双方都能节省费用
自太原市不动产登记中心二手房“带押过户”业务正式启动后，许多有售房打算的市民对此高度关注，不少二手房中介机构更是迎来了一波咨询热，许多二手房成交热点区的中介门店一个多月来接待的客户中，超半数以上的客户均在了解“带押过户”相关问题。“房主最关注的是以后交易需不需要先还房贷，买家在意的是能不能更快的拿到房子。”但从实际成交情况看，目前是“问得多，成交得少”。我爱我家门店运营事业部总监程保义称，目前还没有客户办理“带押过户”，原因主要受疫情闭店影响，等生活生产秩序彻底正常之后，相信二手房成交会迎来一个高潮。
有两次售房交易经历的市民乔先生说，卖房子最繁琐的事儿就是交易流程。“我手上曾有一套房子卖180万元，房贷40万元，想卖房就必须先凑够40万元给银行解押。”为凑齐这40万元，他东奔西走找了无数亲戚朋友，最终又做了一次过桥短贷才凑够了钱。“向亲戚朋友借钱都是人情债，过桥短贷产生的更是实实在在的利息。”乔先生称，等他办完一系列手续后，买方才开始抵押、借贷的流程，整个流程弄下来花费了两个多月的时间。
二手房交易实现“带押过户”之后，也为买卖双方省了不少钱。以一套100平方米的房子，贷款30万为例。如果在之前，卖方首先要将贷款全部还清。二手房中介可以提供垫资服务，山西晚报记者咨询了我爱我家、贝壳、龙城易家等中介公司，大部分中介公司垫资利息为3％左右。30万垫资利息在9千元左右，担保费在2000元左右。在等待还贷时间里，买家还需要再租1个月甚至2个月的房子，也产生一部分费用。这样一算，实行“带押过户”这一套房子成交里外能省出11000元。
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银行配合执行意愿较强
在中国建设银行省分行房金部和太原个贷中心多次协调和大力支持下，建设银行龙城支行今年11月成功办理全省首笔“带押过户”个人再交易住房贷款业务，涉及贷款金额41万元，实现该业务领域场景合作新突破。
建设银行工作人员称，“带押过户”个人再交易住房贷款，不同于传统模式，通过与太原不动产登记中心的合作，使买卖双方抵押登记变更和过户流程同步办理，为有贷款的二手房客户办事提供了更多便利。对客户而言，“带押过户”解决了手续繁杂、成本高、难操作等突出问题，缓解了售房人归还原银行贷款所需“过桥资金”压力，通过银行资金监管保障了购房人合法权益，也有效提升了政府服务效率。对银行而言，通过“带押过户”新模式，实现了“提前还款”到“新增投放”的转变，缓解了银行对于售房人提前还款的压力，也吸引更多购房人前往银行办理房贷业务，为全行业务发展和获客引流提供更多动力。
“下一步，中国建设银行山西省分行将积极争取总行政策支持，深化太原不动产登记中心合作，尽快出台”带押过户“业务合作方案，抢占全省存量房交易市场奠定发展基础。”工作人员说道。
一家银行的客户经理董先生认为，“带押过户”增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。目前来看，“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。
董先生举例称，当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。
山西晚报记者从多家银行了解到，目前大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。太原一房地产从业人士表示，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。不少业内人士预测，在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。
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后续会有更多城市跟进
据不完全统计，8月份以来，全国范围内已有包括郑州、深圳、济南、广州、珠海、昆明、南京、无锡、苏州、福州、西安、合肥等在内的20多个城市推出二手房“带押过户”政策。
山西晚报记者从太原市不动产登记中心了解到，办理“带押过户”仅需要买方、卖方和银行，三方到太原市为民服务中心的不动产窗口，携带银行提供抵押变更合同,办理转移登记及抵押权变更（转移）登记，在一个窗口提交一次材料即可完成相关交易和过户业务。“这一步没有特殊情况的话，不需要中介公司，以前的办理流程相对复杂，现在很简单，只需要一个步骤。如果行动不便或者其他原因，可以委托他人来办理。”太原市不动产登记中心的工作人员介绍说。如果新旧贷款不挂钩，可以根据实际情况重新核定贷款额度和利率。
针对“带押过户”举措的实施，业内人士表示对于提升二手房市场交易活跃度有积极作用。目前，省城二手房市场成交平淡主要受三方面影响：一方面是对于新房交付的信心不足，新房销售价格持续走低，对二手房市场形成了冲击。非学区房需求的购房者，在购房款总额相当的情形下，更愿意买面积大、配套好的新房。第二，受疫情影响，收入预期降低、义务教育阶段招生政策年年有变化，也影响了二手房购房者的购房意愿，相当一部分二手房购房者选择了观望。另外，由于卖方必须先还贷，造成二手房供应端产品类型和数量有限，也抑制了二手房的成交活跃度。
“新举措使得二手房交易风险及成本均有所降低，这能从根本上解决二手房交易相对复杂的难题。”业内多位人士分析认为，若二手房交易流程复杂，则必然导致成交周期变长，而这会使得整个二手房市场活跃度不高。“带押过户”举措实施后，大大缩短了二手房的成交周期，提升了整体二手房市场的“活力”。不仅如此，二手房市场与新房市场具有密切关系，“不少二手房房主售卖房屋是为了购买新房，若能快速拿到卖房的资金，该项举措也会带动新房市场的交易活跃度。”
太原某银行个贷业务客户经理说，新举措很实际，能更好地促进交易量。“带押过户”是对二手房交易流程的重大优化，对提振市场有一定积极作用，可以更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。
贝壳研究院发布的数据显示，今年国内住房信贷环境进一步宽松，房贷利率一降再降。103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。业内人士认为，“带押过户”叠加低利率利好，省城的二手房市场在明年春季会渐渐进入一个更加合理、健康的市场循环状态，也为更多普通百姓解决居住问题、提升居住品质起到积极作用。预计未来将有更多城市跟进推行“带押过户”政策。
山西晚报记者 贾蔚然
