(作者：忆莲，本文转载自公众号“地产小王子”,凤凰网房产已获授权)
官方说法，这次新政砍掉了30%的房票，二手房市场深受其害。在昨天的推文中，我们了解到，有中介手上30-40%的客户一夜之间失去了购房资格。
滨江有学区二手房直降50万出货，但依然没卖出去。接下来打算出货的二手房，很可能前仆后继，但买二手的需求却骤然减少。
于是，老沈想到了“拍卖”这一招——
“我想把房子拍卖掉，该怎么做啊？”
这两年，拍卖房已经和二手房气势相当，占据杭州楼市新闻的半壁江山。 看多了这些消息的老沈，也不由得想把房子放在拍卖平台上试试。
老沈手上有一套建筑面积约90㎡的空置房源，近期打算出手。 按照目前的二手房价来看，在二手房平台上应该能挂到500万。
在他看来，把自家的房子弄成拍卖房源，是一个很好的机会——
第一，现在拍卖房越来越受到关注。 挂在拍卖平台上，自家的房源能被更多人看到。
第二，拍卖是一个新的卖房渠道，多一个渠道多一条卖房路。
第三，拍卖房由购房者一起竞拍，万一购房者竞拍“上头”，价格比二手房价更惊喜呢？
近年来，房产拍卖市场渐入大家的视野，拍卖房源也有增多的趋势。目前在阿里拍卖平台上，分别有法拍房与机构房两种房源。
法拍房，简单来说就是司法拍卖的房屋，通常会打7折，一套房子便宜几十万甚至几百万；有些房源涉及刑事案件，则是1元起拍。
而另一种房源，则被称为“机构房”，属于资产交易，不需要通过法院处理。老沈考虑的拍卖房就是这种类型。
2019年，“1元学军”就是“机构房”，赚足了“噱头”。这也是阿里拍卖上，首次出现1元起拍的房源。
马塍路32号2幢2单元302室起拍价仅为1元，学区为学军小学。2019年9月18日晚，在经历28个小时的竞拍后，以总价609.5万元成交，单价约75988元/㎡。当时竞拍人数多达42人。
前段时间，网上传的沸沸扬扬的河滨之城，也属于“机构房”。 在标的物介绍中，说明了房屋的基本情况，还放了拍卖人的联系方式。
房源在后来又被放在阿里拍卖平台上，不过这次卖家提前中止了拍卖。
那么，个人房源要拍卖，到底是怎么操作的呢？以阿里拍卖平台为例，我联系了一家商家，详细咨询了拍卖流程。
Q1：怎么才能把房子放在阿里拍卖平台上拍卖？
可以委托“拍卖行”。市场上有一批有拍卖资质并且入驻了阿里拍卖的商家，可以帮忙发拍。在签合同时，需要提供身份证、房产证、收款账户等资料。
这些商家的角色，就和目前二手房市场上的中介的角色相似。
Q2：拍卖房的价格怎么定？
如果不着急卖，可以直接和商家签一份合同，由自己来定起拍价。那么最终的竞拍结果，要么无人竞拍，要么拍卖价一定达到了自己的心理价位。
如果急着卖，可以将房源设置为“特价房”。 “特价房”的链接会显示在司法拍卖界面，量更大。相当于说，你的房源在司法拍卖界面，占据了一个“广告位”。
不过，作为特价房，价格就没办法按照自己的想法来定了。哪怕自己定了一个价格，阿里拍卖依然需要重新审核。通常来说，阿里拍卖会找同小区的最低价，再打8折来给“特价房”定价。
有些商家为了避免麻烦，会直接设定“1元起拍”，或者“50万起拍”等。
因此，“特价房”有一个弊端，就是最终的拍卖价格可能无法达到自己的心理价位。
Q3：如果无人竞拍，后续该怎么做？
可以重复发拍，间隔时间最短为7天。当日竞拍结束，无人竞拍，7天以后可以再次发拍。
我联系的工作人员建议，单次挂拍周期15-20天左右较为合适。
Q4：拍卖房源需要支付哪些手续费？
走正常拍卖的话，成交之后，卖家需支付佣金给商家；如果没成交，那就不用支付任何费用。
走“特价房”的话，成交之后，需要支付给阿里拍卖1%的软件服务费，商家不收费；如果没成交，同样不需要支付任何费用。
值得注意是，每家商家收取的佣金点是不同的，有些会收取1%、1.5%等。比如我联系的这家，工作人员就告诉我：“我们只收取0.5%，并且还不一定会满打满收取。”
从工作人员的回复来看，具体佣金费用可以和商家协商而定。
走二手房的话，一般中介费是房源成交总价的2%-3%，买卖双方各支付一半，也有中介为了促成成交，中介费会再打88折。具体还是要看房源的总价以及买卖双方的态度，有些中介费甚至都是买家出的。
例如一套房源成交价500万，我们来计算下三种卖房方式需要支付的手续费——
正常拍卖，不给任何，0.5%佣金：500万*0.5%=2.5万
“特价房”，淘宝软件服务费：500万*1%=5万
二手房，中介费2%，买卖双方各付一半：500*1%=5万
Q5：各类税费怎么算？
这类拍卖房源的交易税费和二手房一样。
比如说房源不满5年，就需要契税、个税、营业税；房源满五年，不唯一，需要支付契税、个税；房源满五唯一，只需要支付个税。
至于这些税费由谁支付，卖家可以自己来定，在标的物介绍中注明。
Q6：买家想要看房，卖家该怎么做？
卖家可以和商家约定一个时间，让买家统一一个时间或者两个时间来看房。
工作人员告诉我，联系客户的工作一般会由商家来负责：“我曾经一个早上接到过20多个。不过，在看房时，买家会问很多问题，最好卖家本人也能到场。”
Q7：买家可以申请房贷吗？
可以，商家有专门的合作银行。
但是如果买家是贷款的话，按照现在的贷款情况，到账速度会比较慢，具体需要看银行什么时候会放款。
Q8：签约流程是怎么样的？
如果全款支付，那买家在竞拍成功之后，一般会在限定日期内将拍卖余款缴入双方开设的监管账户内。
虽然商家也有账户，但如果涉及到的资金比较多，工作人员建议买卖双方一起去银行开一个资金监管账户，双方都更有保障。
如果是贷款的话，一般在限定日期内，会办理好贷款，以及办理好过户等手续。
限定日期一般可以设定为15-20个工作日。具体签约事宜会有商家协助完成。
Q9：买家毁拍，保证金怎么处理？
保证金相当于二手房交易过程中的定金。 保证金金额可以由卖家自己来定，通常按照总价的5%-20%来定。
不过，在阿里拍卖上，买家毁拍，保证金也不会被全额没收。
按照阿里拍卖的规定，50万以下部分退总价的5%，50万以上部分退总价的1%。 举个例子，如果一套房子最终成交价500万，那么保证金就是50*5%+450*1%=7万
按照我所采访的商家所说，保证金归卖家和商家一人一半。
