作者：公子不悔
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又一个城市宣布，正式建立二手房成交参考价发布机制了，这个城市，是十强地级市之一的无锡。
7月26日，无锡住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，表示：
为贯彻“房住不炒”的定位，提高二手住房市场信息透明度，促进市场理性交易，确保我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，建立二手住房成交参考价格发布机制。
首批将发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。后续将根据市场变化情况，不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。
这是继深圳、宁波、成都、西安之后，又一个建立二手住房成交参考价格发布机制。
今年2月8日，深圳率全国之先，发布了二手房官方指导价。5月10日，宁波发布了112个小区的二手房官方指导价。5月28日，成都跟进，发布二手房官方指导价。7月8日，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。
和成都、宁波、西安一样，无锡发布二手房官方指导价之前，也有剧透。
早在3月2日发布的《关于规范我市二手房交易秩序的通知》中，就提到将建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架。
无锡不会是最后一个，就在近日，浙江绍兴在发布的《关于加强二手住房市场监管的通知》中提出，建立二手住房成交参考价格发布机制。
绍兴一旦发布，意味着，二手房国家定价不仅覆盖一二线，还将覆盖重点三线城市，意味着二手房国家定价的大幕，已经拉开。
02
作为地级市的无锡，因为经济发达，人口流量在地级市中算非常不错的城市，而且又处在长三角核心地带，这里的楼市一直以来都非常火热。
根据中国房价行情网发布的数据显示，无锡目前二手房均价19056元/平方米，位列内地第23位，7月份环比上涨0.14%，同比上涨14.27%。
另根据国家统计局公布的数据来看，6月份，无锡新房环比涨幅1.2%，环比涨幅跃居第三。二手房，无锡环比涨幅0.9%，环比涨幅与重庆、西安并列第三。
市场依旧很火热。那么，在二手房官方指导价到来之后，无锡的楼市会怎么走？
这个答案，可以从已经发布该机制的深圳、宁波、成都等城市中寻找。
2月8日深圳发布二手房官方指导价后，成交量一泻千里。
6月份深圳二手房成交量仅为2575套，跌破了3000套，同比去年下跌了75.7%，已经连续三个月在荣枯线以下。2575套这个成交量，还不到去年7月份成交量的零头
整个2021上半年，深圳二手房成交量28442套，同比大跌35.4%。
制图：城市财经二手房价格已经两连跌。5月份环比下跌0.1%，6月份环比下跌0.2%。
宁波在5月10日发布二手房官方指导价格后，二手房市场也转凉进而转冷。
最新数据显示，6月宁波市六区二手房成交3749套，环比下跌10.35%。宁波二手房成交量已完成三连跌壮举，宁波市五区二手房成交3348套，直接跌回六年前。
价格方面，鄞州区、海曙区、镇海区已经转跌。
成都5月28日发布二手房官方指导价后，成交量已经转向。6月份，成都的二手房成交量。价格方面，根据贝壳成都披露，已经有很多业主开始降价销售。
7月8日发布参考机制的西安，市场观望情绪转浓。
上面几个城市此前都要比无锡火热，由此来看，发布二手房官方指导价后的无锡，二手房市场转冷，是大概率事件，房价泡沫偏大的无锡，也可能会进入阴跌模式。
二手房官方指导价，之所以威力这么大，就是因为，在官方指导价发布之后，即便买卖双方依旧按照自己的定价成交，但银行给予的贷款则是按照官方指导价进行，而一般来说，二手房官方指导价是挂牌价或者成交价的8折左右。
以深圳举例说明，福田区一套100平米的房子，原本的挂牌价是1500万元，也即15万元/平方米，而二手房官方指导价是1200万元，也即12万/平米。
二手房官方指导价发布之前，刚需购买这套房子，首付是450万，可以向银行贷款1050万。二手房官方指导价发布后，买卖双方没有按照指导价成交，依旧按照挂牌价成交，但到贷款的时候，银行却只会按照指导价来，也即，按照1200万的价格计算贷款。
按照1200万的指导价，银行可给予的最高贷款为840万，也即买家需要支付660万的首付款。
二手房官方指导价发布前，首付是450万，发布后首付变为660万，增加了210万。这就达到了降杠杆的作用。买房需要用更多的钱，才能撬动一套房子。
一句话概括，二手房官方指导价的目的，是给二手房降杠杆。
03
?二手房官方指导价的目的，或者说实际作用，是降杠杆，它的意义则是，二手房进入了官方定价的时代。
房地产市场中，新房一直都是官方定价，开发商新开一个楼盘，必须上报备案价，获得批准之后，才能开盘。
但新房一旦卖入个人手中，价格就是由个人或者说，由市场来定价。
现在不同了，在已经发布二手房官方指导价的深圳、宁波、成都、西安、无锡，以及将要发布二手房官方指导价的无锡，以及需要核验二手房价格的上海，都进入了官方定价时代。
深圳、宁波、成都、西安、无锡、绍兴都是直接公布二手房官方指导价，上海虽然不发布二手房官方指导价，但二手房报价必须官方核验后才能挂牌，效果是一样的。?
这几个城市，覆盖了一线（深圳、上海）、二线（宁波、成都、西安、无锡）和三线（绍兴），意味着，官方定价正在慢慢覆盖一二三线城市，意味着二手房国家定价的大幕，已经拉开。
