文 | 信荣（全国）房地产律师团队深圳总部俞发群
图 | 来源网络
房产买卖不是简单的“一手交钱，一手交房”，而是需要经历非常复杂的流程，这里面涉及到合同签署、交付定金、首期款监管、委托公证、赎楼、按揭贷款、递件过户、交易税费等众多交易环节，因此在交易过程中容易出现各种问题，甚至可能会引发诉讼纠纷，那么作为买方该如何避免出现纠纷，保障自身的权益呢？
由于一手房交易流程主要由开发商主导，购房者几乎不存在自主选择的空间，因此本文所针对的是购买二手房的情况。
一、通过中介成交
许多人一听到“中介”这个词会有抵触心理，但事实上，通过中介来买房是性价比最高的，一方面因为中介公司掌握大量的房源信息，通过中介可以最大概率找到适合的房子，从而节约时间成本；另一方面是因为二手房交易的流程十分复杂繁琐，如果没有专业的中介人员居间，在交易过程中很容易会出现问题。
虽然通过中介成交需要支付一定的佣金，但考虑以上两个方面的优点，还是十分划算的。
二、审查购房资格
现在许多大城市都出台了相关的“限购”政策，一般需要当地户口或者在当地缴纳社保达到一定年限才能有购房资格，同时有些城市对于购房名额也有限制，比如深圳是单身（或离异）限购一套、家庭限购两套。因此，买方在确定购房前需要先审查自身是否具备购房资格，如果签约后因为没有购房资格导致房屋无法过户的话，买方是需要承担违约责任的。
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三、审查贷款资格
买房存在全款买房和贷款买房两种方式，在实践中，大部分买家都是选择贷款买房的，既然是贷款买房就需要具备贷款资格，主要包括是否符合贷款条件和贷款额度两个方面的问题，因此在买方在购房前需要审核自身的贷款条件（包括户口、婚姻状况、征信、社保等），确认银行是否能够批准贷款，如果能批准贷款的话，还需要了解贷款额度，确认能够贷多少款，以便核算首期款金额。
如果签约后买方由于自身原因无法获得银行贷款的话，则买方需要一次性支付全部购房款，如果无法一次性付款，买方是需要承担违约责任的。
同时笔者认为，从经济的角度来说，即便买方有能力全款买房，也应该贷款买房，而且尽量能贷多少就贷多少，具体原因详见笔者另一篇文章《为什么我不建议全款买房》。
四、审查成交参考价
2021年2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期，政策发布后，各大银行开始以参考价作为贷款审批依据，因实际成交往往高于参考价，导致首付比例增加，购房者不可不知。
五、提前查询房产状态
房产的状态直接影响到最终能否过户，因此买方在签约前务必要求卖方前往房产登记中心查询房产状态，确认房产是否登记在卖方名下，是否存在查封、抵押等，如果存在查封或贷款银行以外的抵押，则房产的交易将存在一定障碍，在解除查封、解决抵押之前是无法正常过户的。
笔者办理的案件中就出现过买方在签约前没有查询房屋状态，在签约几个月后才发现房产早已被法院多轮查封，导致无法交易，不得已将卖方起诉到法院。
需要特别注意的是，《民法典》设定了“居住权制度”，居住权一经登记即可不受交易影响直至居住期限届满，故而还需特别查询是否存在居住权登记，防止买到了房子的所有权失去使用权。
限制购房者解除权期限的“不公平格式条款”有效！
六、调查房屋是否带租约
《民法典》第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是我们俗称的“买卖不破租赁”。
买方在签约前需要实地调查了解房屋是否已经出租，租赁期限多长等情况，不论房屋是否有租约，买卖双方都需要在合同中进行明确约定，否则有可能出现买了房子却住不进去的情况，具体详见笔者另一篇文章《买了房子却住不进去，原来是“买卖不破租赁”惹的祸》。
七、合同加盖骑缝章
签订房屋买卖合同是交易的重要环节，如果是通过正规中介成交，中介公司都会在合同上加盖骑缝章，但是如果买卖双方没有通过中介成交，或者无法加盖骑缝章的话，则需要买卖双方在合同每一页上面都签字，如果只在最后一页签字的话，一旦出现纠纷，违约方有可能会否认前页的内容，到时候就容易出现扯皮的情况。
八、防止卖方“配偶异议”
现在有很多夫妻双方共有的房产都是登记在夫妻一方名下的，卖方在签署买卖合同的时通常也就只有登记一方的签字，没有配偶方的签字，这样一来对买方就会带来很大风险。
比如卖方的房产登记在丈夫名下，买卖合同只有丈夫一人签字，签约之后房价出现了大幅上涨，这时如果丈夫想毁约不卖，就会让妻子故意装作不知情，以丈夫私自处分夫妻共有的房产为由提出异议，导致买卖双方的合同无法继续履行。
在实践中，“配偶异议”是卖方的毁约利器，尤其在房价暴涨的时候层出不穷，作为买方，在签订买卖合同前务必了解卖方的婚姻状况，如果是已婚的话务必让其配偶一并在合同上签字。
九、首期款通过银行监管
房产是大额资产，现在一线城市的房价动辄几百万上千万，即便是三成首期款也是一笔不小的数目，对于买家来说，如何保障交易的资金安全是一个大问题。
早年二手房交易市场还不规范的时候，通常将买方的首期款监管在中介公司，但是由于中介公司毕竟是民营企业，并非金融机构，一旦中介公司出现问题就会给交易带来很大风险。
2007年深圳爆发“中天事件”，著名房地产中介公司“中天置业”老板蒋飞携款私逃，这将中介行业潜藏的资金监管安全隐患暴露出来，该事件加速了二手房交易领域引入银行第三方“资金监管”的进程，即买卖双方共同前往银行开设一个监管账户，买方将首期款先存入该账户，等完成过户后再由银行将首期款转给买家，类似于现在网购通过支付宝付款一样，这样就有效保障了交易安全。
目前一些大城市的二手房交易都是通过银行办理首期款监管，但仍然有许多地方没有通过银行进行首期款监管，站在买方的角度来说，通过银行进行首期款监管是很有必要的。
十、慎重选择仲裁管辖
房屋买卖合同中通常会约定出现纠纷后的管辖方式，主要有法院管辖和仲裁管辖两种，法院是国家司法机关，而仲裁是民间机构，法院是两审终审，而仲裁是一裁终局。
在房屋买卖纠纷中，为了更好查明事实，通常需要将中介追加为第三人，如果买方要求继续履行合同（强制过户）且卖方的房子存在按揭的话，则买方还需要将卖方的按揭贷款银行也追加为第三人，但是由于仲裁没有第三人制度，无法将中介或银行追加为第三人，这样一来就不利于纠纷的解决，所以建议买方在签订房屋买卖合同中选择法院管辖，慎重选择仲裁管辖。
信荣说：房产交易到处都是坑，买房必须小心谨慎，防人之心不可无！
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