经济观察网?记者 陈博?深圳的3595个住宅小区，在2021年春节前迎来“致命一枪”。
2月8日，深圳市住房和建设局(以下简称“深圳住建局”)正式对外公布了建立二手住房成交参考价格发布机制的消息，自发布之日起施行。
在深圳房地产发展史上，这是官方第一次对市场化的房价祭出具体参考数值。深圳住建局称，二手住房成交参考价格由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在住建局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
早在2020年4月底，伴随着深圳二手房挂牌价的水涨船高，深圳监管部门就对站在舆论风口的热点片区和热点楼盘祭出过一轮楼市专项整治行动——除了向各大房地产中介机构传达一个要求：下架高价房源之外，深圳住建局还对热点片区里价格异常、挂牌价明显偏离市场行情的二手盘源口头放出小范围“指导价”。
据经济观察网了解，从那个时候开始，深圳住建部门就开始研究覆盖全市的二手房指导价制度，作为遏制楼市炒作的长远手段。一位接近官方的人士曾经透露，彼时深圳住建部门的思路是，不希望直接动用行政干预手段，除非楼市整治行动仍不能遏制挂牌价虚高或炒作房价行为，后期才不排除出台二手房“指导价”并在备案网签层面采取措施。
但这一次，官方干预的“靴子”还是公开落地了。“一方面，从去年12月起，深圳二手房源报价再度有集体抬头的迹象，我们已经及时向深圳住建局提交了这段时间异动楼盘的数据，一定程度上起到预警作用。”深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪告诉经济观察网，另一方面，目前购房者对深圳楼市长期向好的预期改变不了，今年“留深过年”的提倡，可能导致春节期间，楼市热度高于往年。“这是深圳住建局综合考量之后的决策。”
更直接的原因在于，过去半年中，深圳一二手房价的严重倒挂逼使“打新”热潮高涨。“深圳新房中的‘价格倒挂’，本质上就是新房成交价（备案价格）与项目周边二手房房源报价之间存在较大的价差。”华洪表示。
根据国家统计局的数据，2020年12月，深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅列全国榜首。“这个机制的出台，本意是为了稳房价稳预期，并不是盲目为了打压房价。”华洪称。
此次提到的二手房成交参考价格，是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成的。按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，深圳住建局直接将价格管控的范围细化到全市?3595个住宅小区。
不过，从深圳住建局附上的首份住宅小区二手住房成交参考价格表可以发现，此次制定的参考价格无论是与当前的二手房挂牌价，还是真实市场成交价相比，均存在较大的偏离。
位于福田园岭片区的学区房国城花园，去年年底曾成交过一套44平方米户型，成交单价约28万元/平方米。贝壳找房APP显示，该小区目前仅有两套房源挂牌，挂牌单价分别为14.9万元/平方米、18.6万元/平方米，今年1月的参考均价约22.1万元/平方米；但在价格表中，这个小区的二手房成交参考价格被定位在13.1万元/平方米。
位于深圳南山区的网红豪宅华润城，去年4月份一期最高挂牌单价超过20万元/平方米，二期房源最高挂盘单价达到18.5万元/平方米。按照贝壳找房APP提供的数据，1月份这两期房源的参考均价分别是19.3万元/平方米、17.7万元/平方米；而这次的成交参考价格却统一被划定在13.2万元/平方米的基准上。
“据我了解，主管部门对于二手房成交参考价格的最终厘定，是从二手房网签价格、历史成交价格以及二手房评估价格之间取得一个中间值。”华洪向经济观察网透露，现在市场上所反映的“价格脱节”，更多是将现有二手房报价与参考价进行对比，在主观意识上形成价差认知。“如果真正调取近期最真实的二手房成交价格，或许价差不会像市面上判断的这么大。”
以2019年冬天深圳湾豪宅恒裕滨城的业主控盘为起点，过去这一年多时间，深圳二手房市场曾蔓延出一场场极富戏剧性的涨价游戏，挂牌价跳空上涨的现象随时可见。“去年‘715’新政落地之后，短期内深圳二手房控盘的情况确实得到一定遏制。但从去年12月份开始，二手房源业主报价再次‘抬头’。”华洪对经济观察网表示。
深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）监测到，深圳楼市对于调控政策的调整观望期大致为3-4个月。去年8月份，他们观察的热点片区热点楼盘中，部分业主下调房源报价试探市场的态势趋显。然而，随着市场逐步度过适应调整期，去年12月，他们选取的重点楼盘中，房源报价环比下调的楼盘仅剩1个。
根据深房中协的统计，去年以来，深圳全市范围内二手房平均报价与房源成交均价之间的价差超过2000元/平方米。如果是热点片区的网红二手房，两者之间差距更大。
乐有家发布的二手挂牌价变化趋势也佐证了这一点。“715”新政之前，深圳二手房挂牌价刚刚达到7.84万元/平方米；此后，挂牌价一路上扬，突破“8”字头。截至2020年12月15日，深圳二手挂牌价已经高达8.42万元/平方米。与之相对的是，2020年，深圳二手住宅成交均价约6.60万元/平方米。
“还是要等到这个机制真正落地到二手房实际成交中，才能判断参考价格会不会跟市场真实情况脱节，以及脱节的程度到底有多大。”华洪告诉经济观察网。
一个值得关注的现实是，二手房的主体通常指向小业主、中介机构及购房者，除了中介机构之外，在实操过程中，另外两方的管控难度非常大。
“二手房成交参考价更多是对目前市场价格的修正。目前只是公布了一个参考标准，但这个标准如何落地到二手房实际成交过程中，还需要看执行细则。”华洪称，如果住建局不配套一个执行文件的话，这个政策的意义也不大。“没有细则出来，政策影响现在还难以评估，买卖双方更多处于观望状态。”
2月8日晚上，一位深圳中介机构负责人向经济观察网透露，通知发布后，下午5点，深圳住建局紧急召集深圳五大中介公司开会并提出一个要求，各家中介的线下门店、线上网站、APP以及所有中介人员的朋友圈、微信群、其他社交媒体等一切宣传渠道，对于二手房源挂牌价的口径均不可以超过上述住宅小区二手住房成交参考价格表标准。一旦中介机构违规上架超出参考价格的房源，主管部门将祭出严厉的惩罚措施。
“接下来，银行和评估公司也会跟进，以后按揭贷款只能按照参考价格这个标准进行评估。”上述深圳中介机构负责人说，从目前价格表的标准来观察，最高二手住宅成交参考价格只有13.2万元/平方米。
这意味着越是顶级豪宅，实际成交价格偏离参考价格标准越严重，能够贷到的额度就越少。“而且，如果后续交易中，业主与购房者都可以接受偏离参考价格的房源高价，那么双方必须签订一份风险告知书，提前标明‘交易价格超出二手房参考价，一切后果自行承担’，才能过户。过户时，这套房源的贷款也只能按照参考价格来评估。”该中介人士表示。
