近日，贝壳研究院发布新房百城数据分析、以及重点18城二手房供给报告。探究数据发现，新房与二手房市场表现情况分化：新房市场延续去年底热度，价格稳中有升。城市群表现也处于分化状态，多数城市群新房市场热度高于往年同期，哈长城市群受疫情等因素影响市场热度下降，且连续2年下滑。
二手房市场由于业主博弈心态占成交走势大部分原因，明显的是在供应方面，业主短期内对于涨价的预期难以降低，一定时期内市场观望情绪较浓；叠加1月下旬多地调控收紧，对投资需求的抑制效果将逐步显现。综合影响下，预计上半年成交量率先降温。
百城新房热度高于同期
从供应量来看，1月份新房市场供应端进入短暂休整期。贝壳百城新开盘指数出现大幅下滑，与去年同期相比下跌16%，环比下跌62%，与去年情况一致。新房市场预计在春节假期后市场供应将逐渐提升，进入新的周期。
图：贝壳新房市场开盘量指数（以20为基期）?
与供应端特征一致，带看和认购指数在1月份环比亦出现明显的下滑，但相对于去年同期仍保持较高的增长。其中带看指数环比下降13%，同比增长129%；认购指数环比下降38%，同比增长63%。
总体来看，新房市场虽然在1月份逐渐进入休整期，但同比仍有较大增长，延续了去年年底的市场热度。尤其带看指数，不仅高于去年同期，同时相对于2019年年底的年度高值仍高出4个百分点，可见新房市场热度仍处于上涨阶段。
另外，带看认购比同环比分别增长40%和41%，市场观望情绪有所增长，与去年同期相比，市场观望期提前一个月出现，与认购量下滑有关。
从开年以来近五周的带看认购指数看，带看量保持小幅下滑趋势，预计随着春节假期的临近，带看指数将持续下滑，但认购指数仍保持相对稳定，预计将支撑2月份新房市场成交量保持稳定。
图：贝壳新房项目均带看、认购指数（以2019年7月为基期）
图：贝壳新房带看认购比指数（以2019年7月为基期）
备受关注的价格环节来了！数据显示，贝壳百城价格指数在一月份环比基本保持稳定，同比增长3%。新房市场价格在年初仍保持稳中有升，预计在供应端新一轮的规划之下，至少上半年将保持此趋势，不会出现明显的价格下调。
图：贝壳价格指数（以2019年7月为基期）
从成交周期看，属于稳定波动，新房市场成交节奏保持稳定。新房市场1月成交周期有所回调，仍处在稳定波动区间，同比缩短13%，成交节奏保持稳定。从长期观察结果看，在不出现重大调控政策和特殊事件的情况下，成交周期将在当前水平保持稳定。
从成交周期结构上来看，1月各面积段产品成交周期均有所缩短。其中144平米以上产品缩短幅度最大，环比减少12%，低于去年同期25个百分点，仍然是同比缩短幅度最大的产品。相较而言，90平米以下产品成交周期波动幅度相对较小。
长三角+粤港澳新房形成买方市场 哈长城市群热度被“封印”
以城市群分类，百城新房市场表现分化。总体上看，多数城市群新房市场热度高于往年同期，哈长城市群受疫情等因素影响市场热度下降。
从开盘指数看，与整体市场一致，多数城市群在1月出现明显的环比下滑趋势，仅北部湾城市群开盘指数触底反弹，出现环比增长。另外，开盘指数虽然环比下滑，但是长三角和粤港澳大湾区开盘指数环比仍保持40%以上的增长，京津冀城市群同比下滑仅3%，可见热点城市群新房市场仍保持了较好的供应力度。
从带看指数看，除成渝城市群带看指数环比小幅增长外，其他城市群带看指数环比均有下滑；但所有城市群带看指数同比均保持增长，且除了哈长和中原城市群同比增长较小以外，其他城市群带看量同比增长幅度都在一倍甚至以上。
认购指数的情况与带看指数相似，环比下滑，但同比保持增长，仅哈长城市群认购指数同环比均出现明显下跌，且下跌幅度达到30%以上；其中疫情反复带来的负面影响是重要原因，但哈长城市群在去年年底已经表现出市场热度下降的趋势，年初疫情进一步加速了下降速度。
从发展趋势上来看，大部分城市群均保持震荡上行，市场热度有所提升，但哈长和中原城市群出现明显下跌趋势，值得关注。三大重点城市群中，京津冀城市群虽然同比仍保持增长，但是与长三角和粤港澳相比，明显增长动力不足。
从近4周各城市群的带看指数来看，哈长城市群带看指数下滑最为明显。除此以外，粤港澳、长三角和成渝城市群近期亦出现连续下滑现象，其他城市群基本保持稳定。春节假期临近，整体看市场热度有下滑的趋势。
图：贝壳新房各城市群周度带看指数（以2019年29周为基期）
需要注意的是，京津冀成交周期明显改善，市场预期提升。粤港澳和京津冀城市群1月成交周期指数环比明显拉长，其他城市群基本保持稳定。但同比来看，成交周期缩短幅度最大的是京津冀和北部湾城市群，同比缩短幅度超过50%；但另一方面，成交周期同比拉长最多的为哈长城市群，拉长幅度近50%。
图：贝壳新房各城市群成交周期指数同比（以2019年7月为基期）
18城二手房：预计后市成交降温
与百城新房进入1月“供应休整期”不同。全国18城二手房业主预期增强，多数城市新增挂牌量增价涨。
贝壳研究院分析，进入2021年以来，市场热度较高，消费者或出于对节后房价上涨的担忧，或出于对调控可能收紧而失去购房资格的担忧，多赶在春节前看房买房；带看量增加影响下，业主或惜售或上调报价。
市场短期供求矛盾加剧，成交量价上行，进一步带动二手房业主预期增强，挂牌活跃度提高。贝壳研究院数据显示，2021年1月重点18城链家二手房新增挂牌房源量较2020年12月增长8.8%，结束自2020年8月以来的持续环比下降走势；1月新增挂牌量超过2020年同期的2倍。
图：重点18城链家二手房新增挂牌房源量走势?
数据来源：贝壳研究院
2021年1月，在市场成交量增价涨的推动下，上海二手房业主挂牌积极性提高，新增挂牌量环比增长超3成。重庆、杭州、北京等城市新增挂牌量也明显增长。廊坊、大连、天津、青岛等北方城市二手房业主活跃度持续较低，新增挂牌量持续环比下降。业主端对于房源报价的预期更强，1月重点18城市中，除南京新增挂牌均价环比微幅下降0.4%外，其余城市均环比上涨。
在挂牌量增加影响下，市场快速去化带动可售房源量降至2019年以来新低。?截至2021年1月末，重点18城链家二手房在售房源量较2020年12月末下降4.2%，为连续第4个月环比下降，绝对水平降至2019年以来新低。在售房源量持续环比下降主要是受近几个月二手房快速去化影响。同比来看，1月末在售房源量较2020年同期下降4.8%。
图：重点18城链家二手房在售房源量及环比变化
数据来源：贝壳研究院
图：重点18城链家二手房新增挂牌房源量与成交量走势
数据来源：贝壳研究院
重点18城中，1月末一线城市在售房源量环比降幅居前4位。上海总在售房源量环比下降18%，同比下降超30%，同环比降幅均最大，绝对水平创2019年1月以来最低。北京、深圳在售房源量同样受成交量增长影响而呈现同环比均下降的走势，在售房源量处于历史低位。
图：一线城市链家二手房在售房源量走势（2019年1月定基为100）?
数据来源：贝壳研究院
图：截至2021年1月末重点城市二手房在售房源量同环比变化
|
城市 |
环比 |
同比 |
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上海市 |
-18% |
-34% |
|
北京市 |
-9% |
-16% |
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深圳市 |
-8% |
-28% |
|
广州市 |
-5% |
1% |
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天津市 |
-3% |
2% |
|
廊坊市 |
-3% |
-7% |
|
大连市 |
-2% |
-5% |
|
武汉市 |
-2% |
8% |
|
青岛市 |
-1% |
9% |
|
南京市 |
-1% |
8% |
|
济南市 |
-1% |
-1% |
|
杭州市 |
-1% |
10% |
|
长沙市 |
1% |
7% |
|
烟台市 |
2% |
21% |
|
合肥市 |
3% |
0% |
|
重庆市 |
4% |
19% |
|
西安市 |
5% |
45% |
数据来源：贝壳研究院
贝壳研究院预测，投资需求被抑制叠加业主端观望，后市成交量率先降温。1月以来较高的市场热度引发多地调控政策收紧，一线城市及合肥、杭州等多个城市密集出台调控新政，通过限购、限售、提高增值税免征年限等对投资需求端进行限制，并从金融侧加强监管，防止经营贷等资金违规流入楼市。
可售房源量持续降低至历史低位，市场供不应求矛盾下业主对于房价的预期短期难以降低，观望情绪加重。后期政策效果显现叠加业主观望心理，市场成交节奏放缓，预计上半年二手房成交量将率先降温，继而市场预期逐步趋稳，业主端报价趋于理性，带动成交价格涨幅收窄。
新房数据说明：
本文新房数据全部采用贝壳重点监测100城市新房市场实际成交情况指数进行分析，其中包括一线城市4个、二线城市41个及其他城市55个，目标对当前市场特征进行分析，并对短期市场发展趋势进行预测，以辅助更加全面的了解新房市场走势。
贝壳100城包括：北京、广州、上海、深圳、常州、成都、大连、东莞、佛山、福州、哈尔滨、杭州、合肥、济南、嘉兴、昆明、洛阳、南昌、南京、南通、宁波、青岛、泉州、厦门、绍兴、沈阳、石家庄、苏州、台州、唐山、天津、潍坊、温州、无锡、武汉、西安、徐州、烟台、盐城、长春、长沙、郑州、重庆、安庆、包头、北海、常德、达州、大理、丹东、德阳、赣州、贵阳、桂林、海口、汉中、菏泽、呼和浩特、湖州、淮安、黄石、惠州、吉安、吉林、济宁、金华、九江、开封、兰州、廊坊、凉山、临沂、柳州、马鞍山、眉山、南充、南宁、三亚、上饶、太原、威海、乌鲁木齐、芜湖、西双版纳、咸阳、襄阳、新乡、许昌、宜昌、银川、岳阳、湛江、漳州、镇江、中山、周口、珠海、株洲、驻马店、淄博。
二手房数据说明：
链家重点18城包括：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。?
