中国消费者报讯（记者孙蔚）2020年是房地产市场分化加剧的一年。从贝壳找房大数据观察，城市内部不同区域的二手房小区呈现不同特征。从全国层面看，不同的小区在发生什么变化？
2020年成交最快的十大小区
排名 | 小区名称 | 城市 | 区域-商圈 | 房成交周期（天） |
1 | 高兴花园 | 上海 | 闵行区-春申 | 31 |
2 | 富友嘉园 | 上海 | 嘉定区-江桥 | 35 |
3 | 定慧西里 | 北京 | 海淀区-定慧寺 | 36 |
4 | 万科假日风景(公寓) | 上海 | 闵行区-莘庄 | 40 |
5 | 恒大新城一期 | 成都 | 温江区-光华大道沿线 | 42 |
6 | 永乐东区 | 北京 | 石景山区-鲁谷 | 43 |
7 | 汇融悉尼湾达令港 | 成都 | 新都区-大丰 | 43 |
8 | 丰庄十二街坊 | 上海 | 嘉定区-丰庄 | 51 |
9 | 侯一小区 | 大连 | 沙河口区-侯家沟 | 51 |
10 | 蔷薇新村 | 上海 | 闵行区-春申 | 52 |
注：统计样本池为2019、2020年成交套数均超过40套的二手房小区
二手房源的交易周期代表小区的流通性，上海的高兴花园、富友嘉园及北京的定慧西里小区的房源成交周期在40天以内，成交相对较快；位于榜单第10名的蔷薇新村，房源成交周期在2个月以内，这些小区房源流通性较高，去化较快。
2020年二手房业主预期最强的十大小区
排名 | 小区名称 | 城市 | 区域-商圈 | 涨价房源占比 |
1 | 佳兆业前海广场一期 | 深圳 | 南山区-前海 | 81% |
2 | 信义嘉御山5期 | 深圳 | 龙岗区-坂田 | 80% |
3 | 鸿荣源·壹城中心第九区 | 深圳 | 龙华区-龙华中心 | 80% |
4 | 领航城领秀花园 | 深圳 | 宝安区-西乡 | 80% |
5 | 招商澜园 | 深圳 | 龙华区-观澜 | 78% |
6 | 风和日丽 | 深圳 | 龙华区-龙华新区 | 77% |
7 | 南光捷佳大厦 | 深圳 | 福田区-华强南 | 77% |
8 | 晶城 | 东莞 | 南城街道-石竹 | 76% |
9 | 招商观园 | 深圳 | 龙华区-观澜 | 76% |
10 | 嘉宝田花园 | 深圳 | 罗湖区-笋岗 | 75% |
注：统计样本池为2020年挂牌房源中业主调价房源量超过100的小区
二手房业主调价行为中的涨价占比代表业主对房价的预期。挂牌房源中，涨价预期较强的小区主要分布在深圳、东莞，其中深圳的小区占据9席。深圳、东莞经历调控收紧后，市场成交虽有所降低，但业主端对于房价的预期仍较强，买房者议价空间相对较小。
2020年二手房在售房源最多十大小区
排名 | 小区名称 | 城市 | 区域-商圈 | 在售房源量（套） |
1 | 碧桂园太阳城 | 沈阳 | 沈北新区-道义 | 1049 |
2 | 卓越蔚蓝群岛 | 青岛 | 城阳区-女姑 | 1046 |
3 | 融创万达文化旅游城御林 | 重庆 | 沙坪坝区-西永 | 958 |
4 | 中南世纪城北区 | 南通 | 崇川区-新城 | 873 |
5 | 星汇花园 | 杭州 | 临安市-临安 | 840 |
6 | 奥园国际城 | 沈阳 | 苏家屯区-会展中心 | 710 |
7 | 红旗小区（淮河路） | 哈尔滨 | 道外区-先锋路商圈 | 685 |
8 | 东方罗马花园 | 西安 | 灞桥区-矿山路 | 676 |
9 | 华府丹郡 | 沈阳 | 苏家屯区-会展中心 | 667 |
10 | 融创维多利亚湾 | 青岛 | 黄岛区-黄岛港 | 626 |
注：统计样本池为截至目前贝壳平台所有在售的二手房小区
二手房小区在售房源量代表小区的房源供应量，沈阳的碧桂园太阳城、青岛的卓越蔚蓝群岛小区在售房源量超过1000套，总供应量较大，购房者可选房源多，也在一定程度上代表议价空间较大。
2020年最能议价的十大小区
排名 | 小区名称 | 城市 | 区域-商圈 | 议价空间 |
1 | 东方太阳城 | 北京 | 顺义区 | 8.4% |
2 | 玉田新村 | 上海 | 虹口区-曲阳 | 6.4% |
3 | 上元君庭 | 北京 | 朝阳区-奥林匹克公园 | 5.6% |
4 | 竹海水韵 | 杭州 | 余杭区-闲林 | 5.2% |
5 | 港中旅·海泉湾 | 廊坊 | 燕郊-港中旅商圈 | 4.6% |
6 | 广园云苑新村 | 广州 | 白云区-景泰 | 4.5% |
7 | 牛街东里 | 北京 | 西城区-牛街 | 4.4% |
8 | 春天大道 | 成都 | 温江区-光华大道沿线 | 4.4% |
9 | 景泰新村 | 广州 | 白云区-景泰 | 4.4% |
10 | 汇侨新城北区 | 广州 | 白云区-新市 | 4.1% |
注：统计样本池为2020年成交套数超过40套的二手房小区，议价空间=1-成交价/末次挂牌价
议价空间代表二手房成交价与买房业主最后一次挂牌价之间的浮动空间，在该榜单中，北京、上海、杭州、广州、廊坊等多个城市小区均上榜，这些小区的多位于城市相对边缘的区域，如北京顺义区的东方太阳城，议价空间为8.4%，占榜首。
2020年关注度最高的十大小区
排名 | 小区名称 | 城市 | 区域-商圈 | 套均带看客户（组） |
1 | 上东一号一期 | 成都 | 成华区-动物园 | 26 |
2 | 长虹和悦府 | 成都 | 青羊区-外光华 | 23 |
3 | 桂芳园五期 | 深圳 | 龙岗区-布吉大芬 | 22 |
4 | 上东一号二期 | 成都 | 成华区-动物园 | 19 |
5 | 复地优尚国际一期 | 西安 | 雁塔区-鱼化寨 | 19 |
6 | 柏林爱乐三期 | 北京 | 朝阳区-常营 | 19 |
7 | 金阳易诚国际 | 成都 | 青羊区-外光华 | 18 |
8 | 中海凯旋门 | 西安 | 雁塔区-曲江 | 18 |
9 | 浅水半岛三期 | 成都 | 成华区-八里小区 | 17 |
10 | 光华逸家 | 成都 | 青羊区-外光华 | 17 |
注：统计样本池为2020年发生带看的房源超过100套的二手房小区，户均带看客户=小区总带看客户数/小区带看房源数
小区的户均带看客户数代表市场对于小区的关注度，带看客户数越多代表买方对小区的关注度越高。在关注度小区榜中，成都、深圳、西安等城市上榜，成都6个小区上榜，西安两个小区上榜，北京、深圳各1个小区。成都上榜小区主要位于成华区、青羊区，多为80平左右小户型房源。
2020年租金回报率最高的十大小区
排名 | 小区名称 | 城市 | 区域-商圈 | 租金回报率 |
1 | 开建阳光馨苑 | 大连 | 开发区-安盛 | 3.26% |
2 | 新希望家园 | 大连 | 金州区-城润 | 3.25% |
3 | 亿锋现代城 | 大连 | 开发区-安盛 | 3.09% |
4 | 沿海赛洛城 | 沈阳 | 浑南区-奥体 | 3.08% |
5 | 亚太商谷 | 重庆 | 南岸区-南坪 | 2.98% |
6 | 锦西国际 | 成都 | 金牛区-沙湾 | 2.98% |
7 | 远洋时代城一期 | 大连 | 开发区-高城山 | 2.93% |
8 | 湾里南小区 | 大连 | 开发区-金湾新城 | 2.87% |
9 | 侯一小区 | 大连 | 沙河口区-侯家沟 | 2.84% |
10 | 保利心语花园 | 沈阳 | 铁西区-重工街 | 2.77% |
注：统计样本池为2020年租赁成交及出售成交套数均超过40套的二手房小区，租金回报率=单方租金*12/单方售价
租金回报率排行榜中，大连、沈阳、重庆、成都等城市小区入榜，其中大连占据6席，沈阳两个小区入榜，重庆、成都各1小区入榜。榜单前3名均为大连小区，租金回报率在3%以上。位于榜前第10名的沈阳保利心语花园租金回报率为2.77%，较第1名低0.49个百分点。
