基价涵义
?基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房（二手房）市场数据，以物业分类基准价通过合理的算法计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区，即不包含别墅和辅房
?北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值
?其他城市的价格为主城区公寓住宅基价平均值全国房地产市场总结与判断
行政调控背景：2019年房地产市场调控政策趋紧，在坚持“房住不炒”的原则下，不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实房地产长效管理机制。各地调控在遵循大方向的情况下进一步深化，“因城施策，分类指导”，抑制投机性购房，房地产市场以稳为主。预计2020年调控政策仍将持续，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将全面提速，遏制房地产泡沫化倾向。
土地政策背景：2019年上半年土地市场有所回暖，部分宗地刷新楼面均价，土地流拍率仅为4.8%；下半年随着各类调控政策作用的显现，土地市场呈降温趋势。2019年，宅地供应小幅增长，溢价率持平，土地市场总体保持理性。十三届全国人大常委会表决通过《土地管理法》（修正案），允许农村集体经营性建设用地入市，拓宽城市用地供给渠道，预计2020年土地供应或迎新格局。
房地产融资环境：目前外部环境复杂严峻，国内经济下行压力加大，下半年央行改革和完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，实施普遍降准和定向降准，但对房地产市场影响有限，市场金融监管持续从严，严控资金违规流入房地产市场，行业融资渠道紧缩，房地产投资增速边际放缓。预计2020年基建和制造业投资持续发力，货币政策适度宽松，在不将房地产作为短期刺激经济的背景下，房地产融资监管将持续严苛。
2020年判断：
一、房地产市场将持续承压
（1）2019年出台的房地产调控政策数量创新高，预计2020年调控政策放松的可能性较小，房地产市场将以“稳”为主，房地产开发投资或将低速增长。
（2）目前商品房总体供应在不断增加，但去化速率逐渐下滑，销售面积增速远不及新开工面积增速，加上大多开工项目即将竣工，预计2020年商品房存量将回升，房地产市场面临一定的去化压力。
（3）由于资金端紧缩，金融监管力度加大，房企将面临较大的资金压力，大型房企可凭借自身优势扩大业务规模，中小型房企则面临僵局，行业洗牌加剧。
二、城市群分化，差异显现
（1）京津冀城市群政策调控较为严苛，当前面临一定的调整压力，北京、天津房地产市场有所降温，京津翼实现区域内联动调控，河北省房地产市场大涨的可能较小，预计2020年京津冀城市群或将稳中有降。
（2）长江中游城市群和成渝城市群市场需求还有进一步的释放空间，供过于求，市场稍显疲软；在“因城施策”的背景下，部分城市在人才住房和公积金政策方面做出调整，加上城镇化的快速推进，预计2020年长江中游城市群和成渝城市群稳中略有升降。
（3）随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的出台，粤港澳地区和长三角城市群迎来利好，区域产业发展和政策倾斜会吸引更多的购房需求。粤港澳地区供应不足，需求上涨，长三角地区供需端下滑，预计2020年粤港澳地区市场小幅上涨，但涨幅有限，长三角城市群市场企稳。全国二手房基价解析
截至2019年底，中估联数据中心基价上线的城市共243个，我们选取其中112个重点城市进行基价数据发布。
本月中央经济工作会议重申“房住不炒”，落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制；在“一城一策”背景下，多地楼市政策微调，“四限”政策仍未放松；部分房企年底为冲业绩和回笼资金，增加打折促销力度，加大推盘节奏，二手房价格回落。
12月全国重点城市的二手房基价环比涨幅接近零点，下降至0.01%，涨幅较上月回落0.24个百分点。全国涨幅最大的城市为金昌，涨幅达6.28%，降幅最大的为张家口，环比下降4.12%。
其中一线城市平均环比小幅上涨0.16%，二线和三线城市平均环比分别下跌0.11%和0.01%。
全国二手房市场基价环比走势：2019年上半年行政调控较为宽松，市场预期有所改善，市场出现回暖，下半年在不将房地产作为短期刺激经济的手段下，各类调控政策升级，随着政策作用的显现，市场明显降温，二手房基价环比涨幅收窄。其中，一线城市二手房市场基价环比总体保持小幅上涨态势，二线城市二手房市场基价环比先升后降，三四线城市二手房市场基价环比波动式下降。
一线城市二手房基价走势
二线部分重点城市二手房基价走势
三四线部分重点城市二手房基价走势
