每经记者包晶晶每经编辑魏文艺
12月16日，国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》和《2019年1~11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，11月44个城市新建商品住宅价格环比上涨，33个城市二手房价格环比下跌，这也是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。
1~11月份，全国商品房销售面积达148905万平方米，连续6个月同比增长，且增速加快；商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平；全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速自4月份以来持续回落。
“按照2018年同期数据测算，2019年全年市场成交超过15万亿元成为定局。”中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻(博客,微博)》记者分析认为：“调控影响下市场逐渐出现下调迹象，企业资金链有所吃紧。与此同时，楼市政策开启双向调控，人才政策小阳春出现，托底与盖帽再现。”
商品房销售13.9万亿元
前11个月，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1~10月份加快0.1个百分点。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。其中，住宅销售面积增长1.6%、销售额增长10.7%，办公楼销售面积下降11.9%、销售额下降11.3%，商业营业用房销售面积及销售额分别下降14.1%、13.5%。
但房地产开发投资增速却出现回落。前11个月全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1~10月份回落0.1%（其中住宅投资增速回落0.2%），并且增速自4月份以来持续下降。
各地区的房地产投资在前11个月均出现不同程度的增长，但增速全线回落。具体看，东部地区房地产开发投资63770亿元，同比增长8.3%，增速比1~10月份回落0.1个百分点；中部地区投资25102亿元，增长9.7%，增速回落0.3个百分点；西部地区投资27455亿元，增长15.3%，增速回落0.4个百分点；东北地区投资4939亿元，增长8.9%，增速回落0.6个百分点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“开发投资数据体现了房企投资端的微调导向。数据充分说明固定资产投资及第三产业投资等发挥了较好的托底效应，在当前基建投资等还没有全面回暖的情况下，开发投资数据值得肯定，也体现了房企在房屋销售行情降温的预期下，依然对投资端有较高的热情。”
1~11月份，房地产开发企业房屋施工面积874814万平方米，同比增长8.7%，增速比1~10月份回落0.3个百分点。其中，住宅施工面积613566万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积205194万平方米，增长8.6%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅新开工面积151447万平方米，增长9.3%。房屋竣工面积63846万平方米，下降4.5%，降幅收窄1.0个百分点。其中，住宅竣工面积45274万平方米，下降4.0%。
资金层面，房地产开发企业前11个月到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速持平。其中，国内贷款23013亿元，增长5.5%；利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，增长3.7%；定金及预收款54482亿元，增长10.0%；个人按揭贷款24395亿元，增长13.9%。
“一方面资金面的数据其实不算太糟糕，今年以来增幅相对较稳定的，资金状况没有明显恶化。另一方面也需要看到，房企的感受和市场数据感受并不一致，至少房企会认为当前资金面是明显收紧的，需要防范资金方面的各类新压力。近期的房企动作方面看，加快资金回笼和积极发债依然是普遍的做法。”严跃进续称。
房企买地额及面积同比双跌
1~11月房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1~10月份收窄2.1个百分点；土地成交价款11960亿元，下降13.0%，降幅收窄2.2个百分点。
对此，严跃进分析认为，一般各地政府在四季度会积极供地，从而给土地市场的交易带来影响。从地价下跌的区域看，主要还是三四线城市的下跌动力更大，一二线城市的土地交易还是显示出部分增长的态势。
张大伟则展示了一组由中原地产研究中心统计的数据，截至今年11月，一二线城市合计土地出让金额高达3.0285万亿元，而2018年同期为2.498万亿元，同比涨幅达21%。从时间上来看，一二线城市卖地金额提前一个月刷新了历史年度卖地金额纪录。前11月卖地金额超过千亿元的城市达13个，刷新历史同期纪录。
值得注意的是，最近部分热点城市的土地挂牌供应有所增加，而市场分化也在土地市场有所体现，如拿地房企相对集中在非民企、不同城市间的明显分化等。
新房价格环比上涨城市减少
11月份，44个城市新房价格环比上涨、21城下跌、5城持平。与10月相比，11月新房价格上涨城市再减6个，已经连续6个月减少。一线城市中，北京、上海和深圳新房价格分别环比上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。31个二线城市环比上涨0.2%；35个三线城市上涨0.5%。
数据显示，11月份，唐山和银川的新房价格以环比涨幅1.9%领跑70城；一二线城市房价相对平稳，调控政策宽松的城市房价依然有所上行，其中以深圳最为典型。
“在楼市下行周期内，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。而从数据看，大部分城市的新建商品房价格‘失真’，房价趋势要看二手房价格。”张大伟指出。
二手房价格则反映出另一种情况：11月70个大中城市中，33城二手房价格环比下跌、32城环比上涨、5城持平。
从历史数据来看，10月、11月连续2个月超30城二手房价格下跌。而上一次出现同样情形是在2015年3月份和4月份。
张大伟认为，连续两2个月超过30城市二手房价格下调，可以判断楼市拐点已经出现。
结合10月份相关数据来看，二三线城市新房、二手房都延续了涨幅回落或下跌。11月31个二线城市新房价格环比涨幅回落0.3%，而10月环比回落0.6%；35个三线城市新房和二手房11月环比涨幅分别回落0.1%和0.2%，10月环比回落为0.7%和0.4%。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，“二三线城市的降温在持续，楼市调控的效果不断累加，预计涨幅回落的趋势在12月还将持续”。
对于一线城市，张波指出：“除深圳外，2019年下半年一线城市整体降温较明显，尤其是二手房市场的降温比2018年同期表现得更为明显。11月房价变化在一定程度上显示出市场有触底反弹现象，同时不排除部分城市商品住宅的供应结构变化拉动了成交均价上扬。但随着春节的临近，市场整体购房需求量会减少，房价在岁末年初也很难有大的起伏。”
明年楼市还会有“小阳春”？
进入下半年，各地频频出台的人才及落户政策带热了行业对楼市的预期。
张波向《每日经济新闻》记者展示了一组数据：“以汕头为例，9月份发布新引进人才购房补助通知，符合条件的引进人才最高补助标准达到100万元。这一政策效应在11月得到扩散，安居客线上汕头找房活跃度环比上涨28.6%，成为热度最高的城市。同时吉林、大连等城市的咨询热度提高都与人才政策有关。”
但事实上，大连等城市的房价在11月份并未出现大幅上涨。大连11月新房环比涨幅为0.2%、二手房价格与上月持平；11月发布了重磅人才政策的南京，新房价格环比下跌0.1%、二手房较上月仅上涨0.2%。
对此张波指出：“人才及落户政策推动楼市热度提升，但整体来看对房价的推动力相对有限。11月楼市总体趋于稳定，四季度房企的投资换挡和竞争力换挡依然在持续。随着年末返乡高潮的到来，返乡置业人群将带动城市热点切换，三四线城市将获得更多关注。”
“房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。虽然当下房价上行城市占比较大，但市场已现逐渐平稳的迹象。”
对于2020年会否出现和今年同样的“小阳春”行情？张大伟认为：“2019年房地产市场平稳是主流，小阳春主要看政策。在‘房住不炒’的主基调下，政策宽松幅度有限，未来楼市依然会在年15万亿~16万亿元波动。”
