法治周末记者 肖莎
“我们关注的房子，最近都降价成交了。”陈女士近两年来一直在关注北京楼市，她发现自己有意向的几套房子，都在11月前后密集出售了。
陈女士的感受，与北京二手房市场11月的整体交易情况高度一致。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英告诉法治周末记者，今年北京二手住宅市场在“金九银十”期间都表现平平，11月二手住宅成交12296套，环比大幅上涨39.03%，同比小幅上涨9.76%。
在楼市调控始终没有放松的当下，北京二手房市场成交量的月度走高意味着什么?
成交量涨与成交价跌
国仕英告诉记者，二手住宅成交价在今年5月达到高点后，受调控影响，成交均价一直持续下滑，11月成交均价59601元/平方米，环比微跌0.30%，已经连续下跌6个月了。
“今年受市场调控影响，购房者观望情绪浓厚，入市积极性较低。”国仕英说。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受法治周末记者采访时也提到，自2017年3月调控后，北京二手房均价便开始回落——从2017年4月持续跌至2018年2月，均价累计下跌13.5%。2018年春节后到现在，北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落，月度均价环比变化在2%左右，幅度不大。
“在持续调控下，北京二手房市场进入平稳期，价格基本也处于横盘状态。”许小乐说，在当前市场的持续回落下，购房者观望情绪较重，北京二手房难卖的情况愈加普遍。目前，北京二手房市场客户成交周期平均约为91天，成交节奏缓慢。
文章开头的陈女士，持续观望北京楼市长达两年之久，在调控之下，她对于楼市的预期不再是“还会不会涨”，而是“还会不会跌”。因为她希望能够有机会买到一定期限内价格最低的房屋，所以迟迟未作出购买决定。
对于11月份的北京二手房成交量回升，许小乐表示，种种情况叠加，导致业主在年底的降价意愿增强。当前北京二手房业主调价仍然以降价为主，且调价行为中，业主降价占比不断走高。2019年10月，调低挂牌价的业主占调价业主总量的91.6%，为调控以来的最高值。
法治周末记者在采访中也发现，除了东城、西城、海淀的部分较好的学校周围的小区，不少小区的房价都出现了下调。
一位在东五环外正在出售房屋的李女士告诉记者，她的一套80平方米的房子挂牌价最初为415万元，现在已经降价到370万元，尚未售出。
国仕英认为，过去半年多时间内，北京市场积压了部分需求，在年底之前开始缓慢释放，加之业主降价幅度也达到了一个很高的水平，房源性价比较高，部分需求入市购房，从而使得交易量在11月有所翘尾。
“经过一段时间的观望，加上近期南京、深圳等地的调控政策有局部的、小幅的松动，购房者对楼市的预期有所改变，这些需求的入市意愿有所增强，所以市场活跃度在11月份小幅回升。”我爱我家(000560,股吧)研究院还向法治周末记者提供了这样一组数据，即11月我爱我家新增房源量环比增长1.33%，新增客源量环比增长2.80%，机构带看量环比增长7.9%，新增房、客源、经纪人的带看量都在续增长，市场活跃度有所提高。
许小乐认为，当前北京二手房市场处于调控以来的中低位，年末市场已开始修复，且按以往经验，明年春节后市场可能会出现季节性复苏。此外，当前北京二手房市场在售房源充足，客户此时购房选择性较多，且当前业主预期较弱，能选到“笋盘”(销售价格远低于市场价的房屋)的可能性较大。
“市场回升趋势不会持续太久”
北京作为楼市调控的标杆城市，11月这样的交易量明显回升的趋势会持久吗?
我爱我家研究院认为，年底市场交易量有望回升，但幅度不会太大。春节后，市场有望再度出现“小阳春”，但市场回升趋势不会持续太久，预计2020年北京二手市场有很大概率会保持2019年的走势。
我爱我家研究院向法治周末记者总结的数据显示：2019年春节后，北京二手住宅市场进入小阳春，3月网签量一度达到1.5万套，随后市场降温，6月至今则稳定在1.2万套上下(受国庆假期影响，10月除外)。这与2018年春节后月网签一度升至1.8万套、6月开始稳定在1.5万套左右的趋势也一致。
“整体上，2018年以后北京二手房市场走势基本一致，市场相对平稳。”我爱我家研究院认为。
在接受法治周末记者采访时，多位受访者也提到，北京的楼市调控政策在未来半年内应该不会出现大的变动。
我爱我家研究院预测，目前，北京楼市调控力度已是史上最大，加上今年四季度以来各地调控多有微调，未来北京楼市政策进一步加码的空间较小。但北京仍是全国楼市标杆，在坚持“房住不炒”的国家战略下，政策也难有大的松动，预计2020年北京楼市政策仍会保持平稳。
空白研究院创始人、贝壳研究院名誉院长杨现领也认为，国家层面关于房价不会再有大的政策，地方上可能会根据情况作微调。但从以往的情况看，地方上一旦出现导致市场大幅波动的政策，住建部等部门也会及时作出回应。
杨现领还谈到，虽然目前楼市比较平稳，但是房价高是不争的事。要想调控房价，不能仅调控土地供应量，还要注意调控信贷资金的走向。因为当信贷越流向家庭贷款，尤其是流向置换需求的二手房贷时，信贷通过第一套二手房，加一层杠杆后流通向第二套置换的二手房，而第二套二手房的房主又会通过贷款去置换其他的房子，这样一轮流通后，带来的只有房价的上涨。
“原来有观点认为，降低房价最有效的手段是扩大土地供应量。但实际上，你会发现，在信贷资金大量流向家庭的机制下，通过扩大土地供应来降低房价，是非常难的。比如，在北京，郊区供应土地不会让北京房价下降，因为信贷追逐的是核心区资产，是稀缺资源，房价上涨的动力来自于那些地段好的、位置好的房子。”杨现领说，无论短期、中期还是长期，讨论房价时都应密切关注抵押贷款的发行数量，同样信贷也是调控市场的有力手段。
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