随着年底业绩冲刺季的到来，房企密集加快了供货节奏，重点城市供应量明显回升。不过，市场期盼的翘尾行情未至，成交量同环比双降，市场下行压力进一步加剧。土地成交量跌价升，溢价率持续低位运行，即使如深圳，土拍也遇冷，底价成交、流拍已是市场常态。
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供应：环比升37%、同比降17%，近两成城市供应倍增
11月，年终业绩抢收期如约而至，本月房企推货积极性明显提升。29个重点城市新增供应面积3173万平方米，环比上升37%，同比下降17%。
一线城市商品住宅新增供应面积277万平方米，环比上升69%，同比下降34%。除上海供应量有所回落外，其余三城显著放量，环比增幅皆超70%，深圳更是创年内新高。二三线城市新增供应面积环比上升34%，同比下跌14%。六成城市供应情况相较上月有明显改善，昆明、佛山、西安、武汉等环比翻番，其中武汉供应量井喷式增长，主要是由于上月军运会预售证管制使供应积压至本月。但从同比来看，仅有青岛、杭州等8个城市供应量小幅提升，近七成城市仍低于去年同期，合肥、福州等同比跌幅超50%。
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成交：同、环比双降，一线企稳回升、二三线跌幅收窄
11月，29个重点城市累计成交2255万平方米，同、环比分别下跌12%、1%。分能级来看，一线城市累计成交244万平方米，环比上升6%，同比上升28%。北京市场再度遇冷，成交量同环比双降，上海、广州和深圳市场略有回暖，成交量企稳回升。二三线城市累计成交2011万平方米，环比微跌2%，同比下跌15%。各城市市场持续分化，成交量整体涨跌参半，重庆、昆明、杭州等9城市场依旧坚挺，成交量同、环比齐增。其中，杭州上月因故暂停摇号导致多盘推售节点延期，部分网签数据顺次结转至本月，环比涨幅多达40%。反观，长沙、徐州、福州等成交量显著回调，环比跌幅都在50%左右。分区域来看，长三角成交表现亮眼，除徐州、南京成交走弱外，上海、杭州等多市成交量明显提升，宁波同、环比增幅更是超7成。中西部城市间显著分化，重庆、昆明、成都成交量企稳回升，但武汉、郑州、西安稳中有降，长沙市场急速冷冻，环比下降63%。随着供暖季的到来，东北地区市场进入传统销售淡季，长春、大连等成交量持续走低。
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库存：六成以上城市库存小幅回升，超四成城市消化周期突破12个月
11月，因供应明显放量，成交却持续走低，近七成城市市场供过于求，供求比皆超1，深圳、武汉、宁波更是在2以上。与此同时，6成以上城市库存量环比小幅回升，环比涨幅大都在10%以内；近7成城市同比仍处上升通道，武汉、青岛、长沙同比涨幅超40%。7成城市消化周期继续上升，4成以上城市突破12个月。受限于成交持续放缓，北京、大连、厦门、合肥等市消化周期进一步拉长，现已突破20个月，去库存压力着实不容小觑。反观，南宁、武汉等市场下行压力整体可控，消化周期皆不足6个月。
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成交结构：中高档占比上升高档回调，上海、深圳90-120平增长明显
从价格段来看，北上深中高档以及高档产品仍是市场成交主力。相较上月，中档及以下档次产品成交占比无明显变化，仅限于上海中档产品占比较上月回落4个百分点；中高档产品成交占比快速上升，上海、深圳环比均提高11个百分点；高档产品占比皆回调，深圳跌幅最大，环比减少10个百分点。
从面积段来看，北上深刚需、刚改产品最受市场欢迎，120平方米以下产品始终占据过半的市场份额，深圳成交占比接近8成。相较上月，各面积段成交占比变化不大。其中，上海90-120平方米、北京200平方米以上、深圳90-120平方米占比增长明显，涨幅都在5个百分点左右。深圳90平方米以下占比明显回落，环比减少5个百分点。
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二手房：环比成交全线回升，深圳、杭州等部分城市同比近乎倍增
11月，二手房市场有所回暖，7个重点城市累计成交485万平方米，同、环比分别增长29%和19%。
环比来看，成交量全线回升，但涨幅有限，皆不足30%。同比来看，整体涨多跌少，受去年同期较低基数影响，杭州、深圳等实现翻倍增长；北京、苏州市场差强人意，成交量同比仍处下行通道。尤其是苏州，受限于调控政策持续高压，市场热度较去年同期相差甚远，同比跌幅渐有扩大的趋势。预计12月二手房市场仍将保持一定的市场热度，成交量有望继续回升，但整体回升幅度着实有限。
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土地：成交量价趋稳，市场热度持续低位运行
11月，全国300城经营性土地成交建面总计19030万平方米，同环比均下降5%；受成交结构性因素影响，平均楼板价环比上涨5%至2166元/平方米，同比也微增3%。
房企拿地态度愈加谨慎，土拍热度持续低位徘徊，平均溢价率8.3%，和上月持平。尽管土地流拍幅数环比小幅回升，但流拍率与上月大致持平，显示土地市场并未进一步恶化。在优质地块出让带动下，一、二线城市溢价率小幅回升，但整体仍处低位，三四线城市溢价率则持续走低。
一线城市累计成交339平方米，环比上涨20%，同比下降44%；平均楼板价12504元/平方米，环比下跌11%。具体而言，广州土地成交相较活跃，月内共计出让6宗地，全部底价成交，葛洲坝(600068,股吧)联合体44.76亿元总价竞得南沙区横沥岛大体量地块。在宅地断供5个月之后，深圳终迎6宗宅地出让。其中，3宗地溢价率超20%，2宗地底价出让，另有1宗地流拍，土拍热度全然难比今年6月的盛况。二线城市累计成交3690万平方米，环比再降17%，同比下降7%；因厦门、杭州、南京等市均有多宗主城区优质宅地出让，带动二线城市地价环比上涨21%，平均楼面价升至4072元/平方米。具体而言，青岛密集加快供地节奏，成交建面多达301万平方米，但土拍过程毫无波澜，底价成交已是市场常态。受制于房企融资环境持续收紧，拿地态度愈加谨慎，即使是核心城市区位条件较好的地，若是盈利空间逼仄，也会遭遇流拍。譬如，南京本月流拍的地块均位于主城区，郑州也有一宗北龙湖板块的宅地流拍。由此可见，虽然核心城市加大了优质地段供地力度，但市场似乎并不买账，土地流拍现象时有发生，侧面映证房企对于未来市场信心不足。三四线城市累计成交15001万平方米，环比下降1%，同比微降2%；平均楼板价1463元/平方米，环比微增1%。热点三四线城市中，保定、东莞两市成交最为活跃，成交量皆超100万平方米。其中，保定土拍冷热不均，多数地块底价出让，仅单宗二环内宅地吸引多家房企争夺，最终触发熔断，二环内的新地王就此诞生。东莞土拍热度不减，华润以封顶价45.12亿元摘东莞南城的“巨无霸”CBD地块，刷新东莞总价地王纪录。
综上，市场下行压力正不断积聚，成交量持续走低，但并非失速，各城市市场行情波动起伏，各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期，势必将加大营销力度，以价换量趋于常态化，成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下，唯有抓销售、促回款，才能更好地抵御市场下行风险。
本文摘自《2019年11月全国市场简报8P》
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