金萍
这两天，杭州（楼盘）二手房挂牌量会随时突破10万套大关，成为众人关注的焦点。据统计，去年这个时候，杭州二手房挂牌量仅4万套，同比高出了一倍多；今年7月底也只有8.5万套，两个月时间，增加了1.5万套。
值得关注的是，目前许多新挂牌的二手房都是新近交付的次新房源，而随着年底新一波交付潮的来临，或将有更多二手房源流入市场。
与此相对的是，近期开发商年底业绩冲刺，新房供应充足，其中不乏“红盘”吸引数万购房者摇号，认为“未来套利空间大”。
那么问题来了，之前备受欢迎的“红盘”在进入二手房市场后，真实的行情如何？我们做了些调查——
投资客多的小区挂牌量大
我们聚焦去年摇号人气比较旺的紫西花语城（推广名：西湖国际城）、碧水澜天华庭（推广名：融信澜天）、未来公寓（推广名：万科未来城二期）等项目，都已交付，有些已经满两年（可以部分免税），但大部分都是最近一年才交付的。
“有一个感觉很明显，投资客比较多的楼盘换手率比较高，比如我们旁边的西湖国际城交付仅约10个月已经挂出上百套房源了。”在三墩北一带工作的中介置业顾问小张说，“这个楼盘基本上一交付就有人来挂牌了，业主明确买来就是投资的，当初单价2万多买来的，现在单价基本挂3万出头点。”
根据找好房数据显示，紫西花语城有113套房挂牌在售，之前的签约均价为30840元/平方米，目前已经有超过20套成交量，最新成交的一套约88平方米户型总价270万元，单价30201元/平方米，与该项目当初销售的205万元左右的总价差60万左右。
碧水澜天华庭目前有86套挂牌在售，基本上都是80—108平方米左右的中小户型，虽然挂牌均价显示是31580元/平方米，不过从成交看，近期并无成交数据。
相比之下，同区域的未来公寓数据更好看一些，成交量超过50套，由于交付时间长，部分房源已经满两年。数据显示，精装的未来公寓虽然9月挂牌均价高达37046元/平方米，不过近几个月的成交均价维持在31230元/平方米。10月27日最新成交的一套84平方米房源，总价263万元，翻查当年的预售证备案价，购买总价应该在200万元左右。
附近中介置业的顾问小郑表示，看二手房的人基本没有太多“红盘迷思”，小区品质和价格还是首要关注点，特别是在同区域二手房源比较多的情况下，小区更成熟、交付年限长可以减免税费的当然更加受欢迎。
价差“红利”正在减少
“不得不承认，前两年行情上涨，越早买的价差越明显，但这个‘红利’正在减少。”一中介置业顾问说。
今年7月才现房整盘销售的北杭宸章府现在已经有房源挂在杭州市二手房交易监管服务平台上，约89平方米的户型挂价210万元左右，高出预售证的备案价约40万元左右。据了解，该盘开盘时总登记户数超过11587户，高层房源中签率仅3.83%，“均价17800元/平方米，超5000元/平方米的倒挂红利”是吸引购房者纷至沓来的一大主因。
而仅从目前挂价看，也没有像预计的那样高出“5000元/平方米”。
“而且到目前为止还没有成交记录，对于购房者来说，崇贤一带新房供应不少，后续还有现房销售的项目，特别是对刚需购房者来说，如果没有特别着急的需求，宁可去参加‘万人摇’，购买限价的新房，何必多花这几十万？所以挂高价就可能面临有价无市的境况。”附近一在售项目负责人这么认为。
另一个例子就是近期下沙某盘续开，准现房，许多等了许久的购房者以为这次开盘价格会和前两年水平持平，谁知此次开盘定价3万多元/平方米，跟最新出让的土地未来售价相差无几。也就是说，未来几年板块房价水位线基本确定，现在买房想“搏”今后价格大涨，可行性并不高。
二手房行情持续疲软，“套现”难度增加
当然，还有10万套的挂牌二手房存量将继续对市场施加压力。根据国家统计局公布的数据显示，杭州二手房价格和成交量已经连续几个月环比下跌。按照今年月均6945套去化，二手房的消化周期将近14个月。
同时，房东想要卖房“套现”的难度也在增加。“目前二手房成交周期明显变长，购房者选择余地大，议价空间也越来越松动。往往同一小区有多套差不多的房源出售，购房者就会挑性价比高的了。房东如果想马上成交，就不得不降价。”易居臣信一店长说。
我们也曾举过几个案例。C女士三里亭一套130多平方米的房子已经挂牌半年仍无法成交，“已经降过一次，但买家要求降更多，我接受不了”。有同样遭遇的还有一位J先生。总价800多万元的房子挂牌一年多，当初有买家砍价30万元不肯卖，如今肯降这个价也没人买了。J先生抱怨：“同样是钱江新城的大户型，我800多万的二手房卖不掉，附近1000多万的豪宅大家抢着摇。”
在巨大的供应量面前，房东们不光要“对抗”二手房下行的行情，还要“对抗”周边新房的海量出货，难度系数可想而知。
