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长沙的王先生出售房屋时遇到了尴尬事：房屋买卖合同都签好了，买家却突然反悔，不肯付定金。
原来，住在王先生楼上的住户曾因产后抑郁跳楼，买家姚女士夫妇以此认定王先生的房子属于 " 凶宅 "，却在卖房时故意隐瞒。
资料图，图文无关
因双方僵持不下，日前，王先生将姚女士夫妇诉至长沙县法院，索要高达 42 万余元的违约金。
01
签订合同后买家后悔
2017 年，姚女士与丈夫胡先生通过新环境公司看上了一套位于星沙的二手房。同年 7 月 19 日，姚女士便与该套房屋的房主王先生通过新环境公司签订了《房屋买卖合同》。
按照双方的合同约定，这套房屋总价款为 142.8 万元，姚女士需要在 2017 年 8 月 1 日前支付 40 万元购房定金。双方还约定，如果合同一方违约超过约定时间 10 个工作日，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的 20% 向守约方支付违约金。合同签订时，姚女士支付了 2 万元定金。
同日，他们还签订了一份《补充协议》。《补充协议》约定：王先生须将涉案房屋做全委公证至新环境公司指定人名下，姚女士待公证书出来后，2 日内将剩余定金 38 万元转至王先生帐户。如果王先生与姚女士双方任何一方违约，除双方按合同法进行赔偿及处理外，还需向守约方赔偿装修费用 20 万元。
2017 年 7 月 24 日，王先生按约办理了委托公证书，但姚女士一方却迟迟没有交付定金。2017 年 8 月，王先生还给姚女士发了一份《催促履行 的函》，要求姚女士继续履行合同。
" 我及时办理了公证书，委托相关人员就房屋交易事宜进行磋商，无违约行为，但姚女士经我多次催告后，以其行为表示不再履行合同，构成根本违约。" 无奈之下，王先生将姚女士夫妇诉至长沙县法院，要求姚女士支付违约金 428400 元，承担王先生的居间费损失 14280 元，姚女士丈夫胡先生承担连带责任。
02
" 凶宅 " 说法未被法院采纳
为什么明明约定的好好的，姚女士却突然反悔了？" 王先生违反诚实信用原则，故意隐瞒房屋曾出现不吉利的事实，骗姚女士签订合同。" 姚女士夫妇以此要求解除购房合同。
姚女士夫妇认为，本案有特殊性，交易时姚女士正值高龄怀孕待产期，而跳楼邻居系产后抑郁。" 这对我产生直接心理暗示，会影响到我们是否购买涉案房屋。"
楼上住户跳楼，楼下的房子也算 " 凶宅 "？王先生无法接受姚女士夫妇的说法。" 如果房屋出现不正常死亡事件可认定为凶宅，但出现过不正常死亡事件并非发生在涉案房屋内，而是发生在该楼栋相邻房屋内。不能认定涉案房屋为凶宅，这不能构成他们违约的理由。"
作为第三人的新环境公司也表示，根据常识，不吉利死亡等事件发生在该套房屋内才可能认定为 " 凶宅 "，而同楼栋其他房屋发生过不吉利死亡事件则很难扩大到该套房屋，不能认定涉案房屋系 " 凶宅 "，不会影响交易。
对此，长沙县法院审理认为，我国对凶宅的认定没有明确法律定义，根据通说，凶宅系指曾发生过凶杀、自杀等非正常原因死亡事件的房屋或场所。现两被告主张涉案房屋系 " 凶宅 " 并影响交易，但未提供任何有效证据证明，法院不予采信。
值得注意的是，王先生与姚女士签订的合同违反了我国担保法关于定金不得超过房屋总价款 20% 的规定。法院在判决时认为约定定金不得超过 285600 元，对超出部分的定金约定，因违反法律强制性规定，应认定无效。但合同及补充协议的其他约定，没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效。
综合考虑后，长沙县法院作出一审判决，认为两被告违约，依法应支付原告违约金 5 万元，减去原告已收取被告以定金方式支付的 2 万元后，两被告还需支付原告 3 万元、
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