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大数据告诉你,郑州二手房市场有多凉?

信息来源:eosoo.cn   时间: 2020-03-01  浏览次数: 35

    本文转载自公众号:“郑州(楼盘)楼市”

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  如果说新房市场是凉凉的话,那么二手房市场可以用冰封两个字来形容也不为过。

  前几天福州(楼盘)的二手房市场最为惨烈:

  9月初,福州三十行房产中介面临倒闭。到中下旬,福州金海岸房产中介也被爆出濒临破产!一个月倒闭两家,而根据福州三十行房产中介多名员工爆料,表示他们已被欠薪数月,涉及金额高达数十万,穿着白衬衣的中介又开始满满的讨薪之路。

  不仅如此,7-8月份也都有中介倒闭老板跑路的新闻出现,有数据显示,8月份,福州市“城5区”二手房成交量2816套,环比7月3302套下滑超过500套。福州排名前十的机构就去化了一半以上,剩下的1400多个则瓜分其余,可见竞争的激烈性。

  除此以外,北京(楼盘)相比去年同期,“金九”以来的二手房成交量依然下滑严重。据中原地产监测,2019年9月以来,北京地区二手房住宅成交量同比下降44.51%,环比下降7.42%。很多房子都被贴上“甩卖”“打折房”等标签。

  上海(楼盘)二手房成交量连续5个月环比下跌:上海中原地产数据显示,9月前三周上海二手房新增挂牌2.9万套,比去年同期减少14.7%,成交量则连续5个月环比下跌。

  广州(楼盘),武汉(楼盘)等等不少城市二手房市场也是连续下跌,有的降价40万才得以卖出。

  那么郑州的情况到底如何呢?

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  我们从70城二手房房价同比和环比数据讲起:

我们先来看同比数据,跟郑州同是二线城市的武汉,长沙,重庆,和成都二手房同比都是增幅的,而郑州则是自从进入2019年经过3/4月的小阳春以后,一直在下降。2018年对于全国的房地产来说,是最艰难的一年,而在7/8月份同比负增长跟2018年年初的数据差不多。
大数据告诉你,郑州二手房市场有多凉?
  我们先来看同比数据,跟郑州同是二线城市的武汉,长沙,重庆,和成都二手房同比都是增幅的,而郑州则是自从进入2019年经过3/4月的小阳春以后,一直在下降。2018年对于全国的房地产来说,是最艰难的一年,而在7/8月份同比负增长跟2018年年初的数据差不多。

  对于环比数据,自从2018年10月以来,郑州的二手房可以说几乎一直是连续跌,就是在小阳春期间环比最多也是0.2%,我们来看其他城市,除了长沙仅次于郑州以外,其他城市大部分也都是在增长。

  再具体来看市场变化:

  对于目前郑州来说依然是新房市场,新房市场的冷淡当然也会倒逼二手房,从去年下半年郑州市场就开始频出现特价房,逐渐拉低大家预期增强观望情绪。

  二手房的价格不像新房,说降价整个区域为了增强竞争力都纷纷效仿,你特价房,我就送车位等等。二手房市场是由很多的个体组成,房价不易把控,完全是业主说了算,但是对于核心区域的次新房来说,特别是老城区,新房不多,这些价格就不易下降,再有地铁和学校加持,就会有更多的信心去卖高溢价,不过目前预期也在下降中。

  对于郑州来说,金水区和郑东新区高铁片区的二手房是价值比较大的,这两个地方由于发展比较早,现在可以说二手房占有很大部分,我们就以中豪汇景湾为例来看:

  中豪汇景湾其中一个87户型房源价格走势图

整个小区的的价格变化
整个小区的的价格变化
从这两张图中可以看出,单个房源的预期也从245万下降到目前的230万,业主的心理预期逐渐下降。再来看整个小区单价,从5月份到峰值以后开始断崖式下降,整个小区的业主都受到了市场的影响了,并非单个,虽然现在整个小区的成交均价变化不大,但是成交周期变长,并且成交套数下降。
  从这两张图中可以看出,单个房源的预期也从245万下降到目前的230万,业主的心理预期逐渐下降。再来看整个小区单价,从5月份到峰值以后开始断崖式下降,整个小区的业主都受到了市场的影响了,并非单个,虽然现在整个小区的成交均价变化不大,但是成交周期变长,并且成交套数下降。

  市场上比较活跃的几个小区,两个月的时间成交非常少,只有1-2套,30天内带看次数比较多的两个房源就是中豪和海马,具体看面积都是比较小,并且有的还有抵押。一个月带看这么多次,到现在依旧也没有成交。

除了环内,环外二手房的价格不坚挺,有下降趋势,白沙一二手房倒挂会相对严重,融创象湖1号的挂牌价格,比之前有所下降。
除了环内,环外二手房的价格不坚挺,有下降趋势,白沙一二手房倒挂会相对严重,融创象湖1号的挂牌价格,比之前有所下降。
至于南龙湖,荥阳,绿博等区域目前是新房占比非常大的区域,二手房市场很少。
至于南龙湖,荥阳,绿博等区域目前是新房占比非常大的区域,二手房市场很少。不过这些区域的新楼盘有的回到7字头,对于这个片区的二手房来说影响是比较大的,因为新房选择多,二手房的价格太贵,就很容易被忽略。所以之前在顶峰期买的新房一旦进入二手房流通就会有价无市。

  最后再来看成交数据:

最后反映到成交数据,6月份的成交数据是峰值,超过1万,是目前成交数量的2倍之多。我把8-9月份每天成交的数值也统计对比了下,明显可以看出成交数量的减少,并且值得注意的是国庆节这几天更是惨淡,成交数量每天仅仅在10徘徊,而成交量活跃的金水区,每天也是按照个数再走,更何况是其它区域。

大数据告诉你,郑州二手房市场有多凉?

  最后反映到成交数据,6月份的成交数据是峰值,超过1万,是目前成交数量的2倍之多。我把8-9月份每天成交的数值也统计对比了下,明显可以看出成交数量的减少,并且值得注意的是国庆节这几天更是惨淡,成交数量每天仅仅在10徘徊,而成交量活跃的金水区,每天也是按照个数再走,更何况是其它区域。

  二手房的凉凉,真的不是说说而已!

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  传统的金九银十郑州今年将不会延续,下半年,新房市场特价房,团购房,首付分期频出,其实越是降价的时候,购房者会越犹豫,越观望,在一定程度上会影响二手房市场。那么对于购房者来说,是利大于弊的,你可以挑选,你可以讲价,你的空间会大很多。不要对二手房嗤之以鼻,遇见合适的不用犹豫,可以购买。

    其实相反二手房是一对一的心理战,你更容易找笋盘,更容易获胜。但是对于郑州来说,千万不要去买新房市场占比大的区域的二手房,就瞄准环内,核心位置,这样你才能保证升值和收益。远郊的二手房一定要谨慎购买,因为买了很可能是接盘侠。还有一些有购买老破小来赌拆迁的人,旧改已经启动,除非真的有政策,劝你不要碰。

    对于置换的人来说,现在真的不是置换的好时机,涨价的时候卖房,降价的时候买房是比较合理的,到了急切置换的时期,一定要清理不良资产,握有优质资产,一定往东,往东,再往东看!对于买第一套房子的人,买过的人都会有这样或者那样的不如意,但是听到最多的就是买小了,所以一定要宁大勿小,后期置换是真心的麻烦,一定要谨记。

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