大数据告诉你，郑州二手房市场有多凉？

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　　如果说新房市场是凉凉的话，那么二手房市场可以用冰封两个字来形容也不为过。

　　前几天福州（楼盘）的二手房市场最为惨烈：

　　9月初，福州三十行房产中介面临倒闭。到中下旬，福州金海岸房产中介也被爆出濒临破产！一个月倒闭两家，而根据福州三十行房产中介多名员工爆料，表示他们已被欠薪数月，涉及金额高达数十万，穿着白衬衣的中介又开始满满的讨薪之路。

　　不仅如此，7-8月份也都有中介倒闭老板跑路的新闻出现，有数据显示，8月份，福州市“城5区”二手房成交量2816套，环比7月3302套下滑超过500套。福州排名前十的机构就去化了一半以上，剩下的1400多个则瓜分其余，可见竞争的激烈性。

　　除此以外，北京（楼盘）相比去年同期，“金九”以来的二手房成交量依然下滑严重。据中原地产监测，2019年9月以来，北京地区二手房住宅成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。很多房子都被贴上“甩卖”“打折房”等标签。

　　上海（楼盘）二手房成交量连续5个月环比下跌：上海中原地产数据显示，9月前三周上海二手房新增挂牌2.9万套，比去年同期减少14.7%，成交量则连续5个月环比下跌。

　　广州（楼盘），武汉（楼盘）等等不少城市二手房市场也是连续下跌，有的降价40万才得以卖出。

　　那么郑州的情况到底如何呢？

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　　我们从70城二手房房价同比和环比数据讲起：

　　我们先来看同比数据，跟郑州同是二线城市的武汉，长沙，重庆，和成都二手房同比都是增幅的，而郑州则是自从进入2019年经过3/4月的小阳春以后，一直在下降。2018年对于全国的房地产来说，是最艰难的一年，而在7/8月份同比负增长跟2018年年初的数据差不多。

　　对于环比数据，自从2018年10月以来，郑州的二手房可以说几乎一直是连续跌，就是在小阳春期间环比最多也是0.2%，我们来看其他城市，除了长沙仅次于郑州以外，其他城市大部分也都是在增长。

　　再具体来看市场变化：

　　对于目前郑州来说依然是新房市场，新房市场的冷淡当然也会倒逼二手房，从去年下半年郑州市场就开始频出现特价房，逐渐拉低大家预期增强观望情绪。

　　二手房的价格不像新房，说降价整个区域为了增强竞争力都纷纷效仿，你特价房，我就送车位等等。二手房市场是由很多的个体组成，房价不易把控，完全是业主说了算，但是对于核心区域的次新房来说，特别是老城区，新房不多，这些价格就不易下降，再有地铁和学校加持，就会有更多的信心去卖高溢价，不过目前预期也在下降中。

　　对于郑州来说，金水区和郑东新区高铁片区的二手房是价值比较大的，这两个地方由于发展比较早，现在可以说二手房占有很大部分，我们就以中豪汇景湾为例来看：

　　中豪汇景湾其中一个87户型房源价格走势图

整个小区的的价格变化

　　从这两张图中可以看出，单个房源的预期也从245万下降到目前的230万，业主的心理预期逐渐下降。再来看整个小区单价，从5月份到峰值以后开始断崖式下降，整个小区的业主都受到了市场的影响了，并非单个，虽然现在整个小区的成交均价变化不大，但是成交周期变长，并且成交套数下降。

　　市场上比较活跃的几个小区，两个月的时间成交非常少，只有1-2套，30天内带看次数比较多的两个房源就是中豪和海马，具体看面积都是比较小，并且有的还有抵押。一个月带看这么多次，到现在依旧也没有成交。

除了环内，环外二手房的价格不坚挺，有下降趋势，白沙一二手房倒挂会相对严重，融创象湖1号的挂牌价格，比之前有所下降。 至于南龙湖，荥阳，绿博等区域目前是新房占比非常大的区域，二手房市场很少。不过这些区域的新楼盘有的回到7字头，对于这个片区的二手房来说影响是比较大的，因为新房选择多，二手房的价格太贵，就很容易被忽略。所以之前在顶峰期买的新房一旦进入二手房流通就会有价无市。

　　最后再来看成交数据：

　　最后反映到成交数据，6月份的成交数据是峰值，超过1万，是目前成交数量的2倍之多。我把8-9月份每天成交的数值也统计对比了下，明显可以看出成交数量的减少，并且值得注意的是国庆节这几天更是惨淡，成交数量每天仅仅在10徘徊，而成交量活跃的金水区，每天也是按照个数再走，更何况是其它区域。

　　二手房的凉凉，真的不是说说而已！

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　　传统的金九银十郑州今年将不会延续，下半年，新房市场特价房，团购房，首付分期频出，其实越是降价的时候，购房者会越犹豫，越观望，在一定程度上会影响二手房市场。那么对于购房者来说，是利大于弊的，你可以挑选，你可以讲价，你的空间会大很多。不要对二手房嗤之以鼻，遇见合适的不用犹豫，可以购买。

    其实相反二手房是一对一的心理战，你更容易找笋盘，更容易获胜。但是对于郑州来说，千万不要去买新房市场占比大的区域的二手房，就瞄准环内，核心位置，这样你才能保证升值和收益。远郊的二手房一定要谨慎购买，因为买了很可能是接盘侠。还有一些有购买老破小来赌拆迁的人，旧改已经启动，除非真的有政策，劝你不要碰。

    对于置换的人来说，现在真的不是置换的好时机，涨价的时候卖房，降价的时候买房是比较合理的，到了急切置换的时期，一定要清理不良资产，握有优质资产，一定往东，往东，再往东看！对于买第一套房子的人，买过的人都会有这样或者那样的不如意，但是听到最多的就是买小了，所以一定要宁大勿小，后期置换是真心的麻烦，一定要谨记。