文/羊城派记者 张爱丽
对于有购房需求的年轻一族来说，二手房价格无疑是他们最关心的问题。那么，当前广州哪个板块二手房处于价格洼地？哪些板块让利较大？广州中原研究发展部近期的调研数据显示，天河东圃板块、海珠区海珠西板块议价幅度明显，而荔湾区的康王路板块、白云区的机场路板块目前则处于价格洼地。
天河区：东圃板块价格下调，目前或为“上车“时机
阳光家缘的数据显示，9月（1-28日，下同）天河二手网签宗数为502宗，环比上涨14.9%。据广州中原研究发展部监测，本月天河北板块成交环比8月有所回落，上门客减少。
主要由于上月天河北板块客户入市热情较高，成交出现明显提升，消化不少前段时间积压的购房需求，从而导致本月成交有所回落。但板块优质房源侨林苑成交依然活跃，其本月中原成交均价为75797元/平方米。
另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月东圃板块成交略有回温，上门客户出现明显增加，购房需求甚至没有受到“隔壁”珠江花城开盘的分流影响。
主要原因在于板块二手业主对后市信心相对较弱，开始出现下调报价的现象。目前板块整体楼市价格较之前相比略有回落，以中海康城的两宗成交为例，前段时间成交的一套位置安静的，三房102平的北向单位，成交总价为420万左右，而本月成交的同样的户型、朝向的户型单位价格下降至406.5万元。因此，现在不失为较好的“上车”时机，部分刚需客可以及时出手购置自己的“心水”物业，以降低购房成本。
越秀区：小北路板块放高价盘持续僵持，笋盘待补给
9月，越秀区二手成交宗数为283宗，环比下滑6.0%。但据广州中原研究发展部监测，本月东风东板块成交明显回升，成交活跃度甚至超越北京路、淘金板块，看房客较8月上涨2-3成，且看房频率也有所增加，成交周期较8月略有缩短。其中，板块最为活跃楼盘为东风广场、锦城花园，其成交均价分别为83928元/平方米、76055元/平方米。
需要指出的是，本月小北路成交表现则相当“一般”，盘源整体去化缓慢，其中以楼梯楼散盘表现尤为明显。据广州中原研究发展部调研了解到，本月小北路成交活跃度下滑主要由于板块“笋”盘源已过快被去化，但目前尚未能及时补充。
而部分报高价房源业主心态强硬，叫价居高不下，导致业客双方形成长时间僵持，从而造成板块本月成交略显疲惫。因此，广州中原研究发展部建议，部分急卖的业主可根据实际的市场状况，适当调整报价，以求能够加快完成交易。
海珠区：赤岗成交略显萎缩，海珠西持续活跃
9月份，海珠区二手住宅网签宗数为484宗，环比下滑1.2%。据监测，本月海珠区江南大道南板块成交表现平稳。其中以保利红棉花园和富力顺意花园成交最为活跃，9月成交均价分别为29126元/平方米、40006元/平方米，套均均价仅为121万元/套、500万元/套左右。
而赤岗板块成交则出现明显萎缩，成交甚至不及江南大道南板块。主要由于目前成交周期较长，而前段成交活跃消化过多旧客，导致目前出现客少盘多情况，成交能力明显下滑。目前赤岗板块依然由聚德花园支撑大部分成交，其成交均价为20214元/平方米，入市门槛低。
相对而言，本月海珠区海珠西板块成交持续保持高位活跃，为海珠区二手成交主力贡献板块之一。
板块需求活跃度高主要有两方面原因：一方面，板块优质小区云集、生活配套成熟，交通网络发达，为改善、置换买家的重点青睐板块，上门客数量处年内高位水平，以板块“明星盘”光大花园为例，其二手带看量基本处于上扬态势，其中9月份带看量更是环比8月增长13.6%；另一方面，目前板块二手业主议价空间相对较大，以光大花园为例，部分放盘时间较长的盘源降价幅度基本在5%左右，大概在15-20万元区间，而置业客户遇到合适价格会快速入市。
荔湾区：散盘表现活跃，刚需户型成交攀升
9月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数为272宗，环比上涨35.3%，而二手住宅网签均价为29047元/平方米。根据中原成交数据显示，本月荔湾区康王路板块因价格较为低洼，本月成交均价主要集中在30000-31000元/平方米，整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为荔湾广场，本月成交均价分别为23182元/平方米。
另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月荔湾区1、2房的刚需户型成交占比出现明显回升。其中本月1房户型成交占比为14.3%，环比净增1.6%；而2房成交占比则上涨至50.5%，环比净增5.3%。
据了解，刚需户型成交活跃主要由于本月成交盘源多以楼梯楼散盘为主。其套均总价低的优势对于不少首套刚需置业的客户有不少的吸引力。
以中山八路板块为例，其活跃散盘多集中在南岸路、中山八路一带，其成交均价仅在20876元/平方米、27010元/平方米，套均总价为150-180万元/套左右，入市门槛十分低。
另外，本月散盘之所以成交活跃，更重要原因在于部分打算置换的业主由于长时间未能成交，心理价位开始逐步下调，部分楼梯楼散盘降价幅度可达8-10万左右，即总价的5-8%左右，以求加快出售手上的旧盘源。
白云区：机场路热度不减，罗冲围成交回落
9月份，白云区二手住宅网签宗数为421宗，环比上月基本持平。本月白云区机场路板块成交持续活跃，2019年9月机场路板块中原成交均价为29513元/平方米。
在机场路板块中，汇侨新城、云苑新村成交最为活跃，本月中原成交价均为29105元/平方米、26238元/平方米。由于机场路板块价格低洼，且交通通达性再逐步改善，导致其成交热度不减。
此外，据调研了解，本月罗冲围板块整体市场活跃度明显下滑，录得的购房客数量环比8月同期大幅减少，环比净减37.5%。
广州中原研究发展部认为，罗冲围板块成交明显下滑主要原因在于：一方面，市场上客户的“心水”户型较少，以富力半岛为例，中高层的71平方米两房、89平方米三房户型相对“抢手”，而业主供应量偏低，致使目前中高层单位笋盘不多，而所剩盘源多集中在中低层单位，客户接受意愿低，成交出现回落。
番禺区：洛溪板块二手活跃度回升
2019年9月，番禺区二手网签均价为24888元/平方米；阳光家缘中介网签量为812宗，环比上涨4.5%。据广州中原研究发展部监测发现，番禺区钟村板块凭借“刚需+社区”的招牌，整体成交量居高不下，依然与市桥板块支撑着番禺整体成交量。
而华南板块由于优质房源多以大户型为主，入市门槛相对较高，且目前业主报价比较坚挺，让利幅度不大，因此，本月成交的整体活跃程度相对一般。本月华南板块成交均价为35180元/平方米，其中活跃楼盘金山谷花园、广州雅居乐花园等，其成交均价分别为344796元/平方米、39136元/平方米。
另外，据广州中原研究发展部调研了解到，前段时间表现平淡的洛溪板块，本月成交活跃度出现明显提升，中原录得的新增购房客环比8月同期增长2-3成。
主要由于两方面原因：一方面，前段时间分流严重的广州碧桂园•樾时光项目目前处于缺货、尾货阶段，比如88平方米户型已基本售罄，而其它户型剩余可选择楼层亦较少，倒逼部分急买的刚需业主回归二手楼市；另一方面，目前板块业主“心理价位”略有松动，存在一定的议价空间。
如珊瑚湾畔类型的高端项目盘源让利空间更大，据了解，前段时间放盘的一套230平的珊瑚湾畔房源，业主原放盘价为920万元，现时下调至900万元放卖，而价格还可以“商量”。
图片|视觉中国
责编|沈钊
