南京（楼盘）楼市“回暖”背后：“地王”停摆 违规频仍
郭阳琛，郑娜，石英婧
“房价四小龙“之一的南京楼市出现了“回暖”迹象。成交量回升的同时，6月份南京更是以6703元/平方米的一二手房价格倒挂价差值，在各省会城市中位列第一。
连日来，《中国经营报(博客,微博)》记者先后走访了华新城璟园、碧瑶花园、海玥万物、葛洲坝(600068)南京中国府、绿城·云栖玫瑰等项目，除了项目入市遇难之外，“偷面积”“商改住”“虚假宣传”等违规乱象也是层出不穷。
南京规划局相关负责人表示，开发商对消费者宣传可以将外部设备平台进行扩建，在房屋交付后自行变更使用用途，这类行为从城市规划管理角度来讲是严禁的。随意改造可能会改变房屋的结构用途，产生影响通风、消防等各类问题。他建议，当消费者遇到“偷面积”“商改住”等与原先规划不符的情况，应第一时间向城管部门进行投诉、举报。
一二手房价格倒挂
据南京网上房地产统计，2019年上半年南京市新建商品住宅成交36630套，与去年上半年相比增长19.6%。其中，“金三银四”两个月，南京市新建商品住宅成交14649套，同比上涨60%。5月份成交量下滑至6277套，6月份成交量又回升至7544套，环比上涨20%。
数据显示，2019年6月，南京新房均价23837元/平方米，二手房均价30540元/平方米，一二手房价格倒挂价差值为6703元/平方米，在全国省会城市中高居第一。
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华指出，由于近期南京的房地产政策保持稳定，楼市回暖主要源于资本市场和金融政策的变化。
吴翔华说，一二手房价格倒挂属于区域现象，就南京而言，主要是河西和江北两个区域，这与政府严格的限价政策息息相关。
7月10日，记者实地走访华新城璟园、碧瑶花园、青奥村等楼盘发现，与周边同小区或相似楼盘的二手房价格相比，新房价格倒挂差价均突破万元。
华新城璟园的售楼处虽然早在去年就被拆除，但每天前来询问新房动态的人仍络绎不绝。工作人员告诉记者，一期在2017年就已售罄，剩下三套由于政府限价太低一直没卖。最近每天想要看房的有将近30人，但因为公司规定，外人都不允许入内。“（二期）现在还不卖，但已经开始摇号了，预计摇号后两三个月才会开盘。”
链家数据显示，目前华新城璟园二手房均价为64213元/平方米。与二期新房相比，最高倒挂价差值将近两万元。业内人士表示，巨大的倒挂价差使得华新城这样的楼盘被购房者称为“神盘”，“买到就是赚到”的心态也使购房者对此类楼盘格外关注。
碧瑶花园、青奥村等项目也有相似现象。据了解，碧瑶花园三期预计今年下半年开盘。尽管价格还未公布，但河西中4.5万元/平方米的限价，也较同小区二手房均价低逾5000元/平方米。
青奥村3.5万元/平方米的均价在河西更是“绝无仅有”，但相对苛刻的人才政策限制使得部分购房者望而却步。置业顾问告诉记者，该项目预计8月上旬开盘，“因为特殊政策，中签率会很高，目前审核通过具有购房资格的只有300多人，房源一共有211套。”
“地王”停摆
7月3日，南京下半年首场土拍开槌，总成交额240亿元，创下南京土拍单日收入最高纪录。据南京土地市场网发布的交易公示，此次竞拍共有7幅（包含住宅地块）出让，分布在南部新城、江北、紫东、城北燕子矶、城中等板块，起拍总价207.7亿元，成交总价240.3亿元，溢价32.6亿元，均未达到最高限价。
在这场土拍中，最引人瞩目的莫过于南部新城G32地块。该地块位于秦淮区南部新城应天东街北侧，出让面积近6.2万平方米，地块起拍总价38.7亿元。历经129轮“厮杀”，最终由金茂地产以总价55.1亿元拿下该地块，溢价率33.07%，折合楼面价29705元/平方米。
7月10日，记者实地走访了海玥万物、葛洲坝南京中国府等多个楼盘。与土拍时的豪掷千金相反，这些曾在金陵城名噪一时的高价盘甚至“地王”项目命途多舛，大多迟迟未能开盘。
葛洲坝南京中国府是“地王”项目中的“王中王”。据南京市国土资源局的土地公告显示，2016年5月，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以32.8亿元竞得NO.2016G14地块，楼面价达到45213元/平方米，至今仍保持着南京楼面地价最高纪录。
据《扬子晚报》报道，2017年11月，该项目正式公布案名为葛洲坝南京中国府，并宣称将打造葛洲坝地产旗下最高端的“国府”系产品。楼盘共计规划了5栋高层住宅及配套设施，部分楼层带有空中花园和泳池，而且楼盘所在范围的围挡总造价就高达800万元。
记者调查发现，该项目位于建邺区邺城路与友谊路交会处，目前只有三栋楼仍处于施工状态，建筑物外围罩着绿色的防护网，一栋楼配备着一台塔吊，其余楼房从外观看已施工完毕。
不过，该项目售楼处却一直大门紧闭。一名工作人员告诉记者，进入售楼处必须提前电话预约，而要想看样板间还需验资300万元，“验资过程比较简单，包括股票、存款、理财等任意的手机账户和短信截屏给财务看一下就可以了。”
据置业顾问介绍，该项目主要是190平方米、230平方米、290平方米大平层的精装修科技住宅，房源总共300套，装修标准在每平方米8000元至10000元之间。目前销售许可证还没有办理，预计9、10月份开盘，明年年底能够交房。“我们4.5万元的地，参考下来单价应该在7万元左右。”
而葛洲坝南京中国府相关负责人表示：“目前正在沟通物价，具体的开盘消息还没有，价格暂时无法预计，具体的只能看报批。”
与葛洲坝南京中国府命运相同，楼面价为42561元/平方米的河西中“地王”海玥万物，上海建工集团拿地三年，至今同样仍未开盘。
记者走访后发现，目前大部分楼房已经成型，进度最慢的4号楼也已打好地基，开始浇筑水泥，临近中午还时常有不少水泥车进出项目工地，显得十分繁忙。项目工地的一名保安人员告诉记者：“开盘还早呢，不清楚具体时间。听说要卖到七八万元/平方米，还需要验资2000万元。”
更有甚者，昔日风光无限的高价地项目，却被迫亏本开盘甚至“改换门庭”。例如，2016年4月，京奥港未来墅以22353元/平方米的高价拿地。一年后，由于限价令首批房源价格不到2.6万元/平方米，仅比地价高出3200元/平方米。最终由于资金问题，该项目于2018年被四川（楼盘）蓝光地产接手。
吴翔华介绍，目前，这些“地王”或高价地楼盘大多陷入了两难境地。一般而言，精装修项目售价高于楼面价1.1万元/平方米才能回本。以葛洲坝南京中国府为例，楼面价4.5万元/平方米，但由于建造时间过长，预计至少要卖到均价7万元/平方米才能回本。"地王’项目的颓势也影响了开发商拿地的决心，7月3日南京的那场土拍，不少地块以底价就被拍出。除了个别项目，整体溢价率也不高。”
违规乱象
楼市“回暖”之下，市场上仍然存在“偷面积”“商改住”“虚假宣传”等现象。
位于雨花台区乐业西苑单家村街南50米的绿城·云栖玫瑰园从“诞生”就饱受争议。据了解，该项目周边被许多安置房环绕，三面邻近墓地和殡仪馆，分别是岱山墓园、岱山龙泉寺墓园、西天寺墓园、南京殡仪馆和仙灵墓园。
此外，据新华报业网报道，绿城·云栖玫瑰园还以“赠送面积”的名义“偷面积”，包括目前毛坯和样板间的所有窗户是“半交付”，可以在消防部门验收后将墙体砸掉，锁上消防通道，增加得房率等。
对此，南京绿城置业有限公司相关负责人向记者表示，项目从拿地到建设都是合法合规的，至于“偷面积”问题应该是存在误会，或是个别置业顾问介绍时存在偏差。
此外，记者梳理发现，从2019年1月至今，南京鼓楼、雨花台、江宁、浦口等区均被曝有涉嫌“商改住”的乱象，包括德旭西雅宸、宝隆时代广场、中粮·悦天地、花样年·喜年中心、C12国际中心等数十个楼盘。
南京规划局宣传科工作人员接受记者采访时说，一方面，“偷面积”会使证载面积与实际面积不符，但二次交易时仍需要参照证载面积；另一方面，如果开发商让消费者自行改造，安全隐患还是由消费者负责。此外，所谓的“赠送面积”看似增加了户型面积，但开发商往往会提高单价，“结果还是羊毛出在羊身上。”
面对屡禁不止的上述违规乱象，近日南京市政府再次“出手”发布新政。自今年8月1日起，《南京市房屋使用安全投诉处理管理办法》将开始执行，公民、法人和其他组织可以向区房屋安全行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）投诉。同时，南京市将建立房屋使用安全投诉举报奖励机制，对于区房屋安全行政主管部门尚未掌握、查证属实的个人实名举报，给予一定的资金奖励。
