【二手房降价也卖不出去，炒房客该何去何从】
（文/马跃成）
最近看了京郊的几个项目，交通条件比较好的小区，入住率还是挺高的，应该算是符合正常的入住标准，有些新建小区，特别是交通条件比较差到，没有地铁的项目，入住率堪忧。我们观察大门口的出入情况和小区内部的人员流动状态，感觉入住率应该说达不到50%，有的小区看不到人气，进入小区以后，看到的物业人员甚至比居民还多。
但是，一打听，这里的售楼处，早就改成物业办公室了，原因是房子都已经卖完了。房子卖完了，为什么没有人住？应该说是房子卖给了投资者，投资者没有把房子出租出去，自然也就空置起来了。
投资客没有出租房屋，主要有两个理由，一个是没有人租，去年下半年北京房租上涨，今年上半年开始下降，很多北漂撤离北京也是不争的事实，如果小区位置不好，房子没有人租，也就不奇怪了。
另一个理由是投资客不愿意出租，因为，中国的投资者，依靠房租是不能回本的，即使说你的房租能够抵得上月供了，也还是一个赔本的买卖。只有在房价上涨的时候，投资房产才有意义。所以，很多投资客都是对赌房价上涨，不在乎房租这点收入。
但是，现在楼市出现了让投资客意料不到的情况，就是，楼市突然逆转了，房价不但没有上涨，反而开始下降了。这对投资者来说，是致命的打击。这个事情对自住需求的人影响不大，主要是对投资者影响大。
主要是因为，自住需求一般购买的比较早，比如说第一期就买了房，那时房价还不算高，可能只有几千元每平米，现在都好几万每平米了。而投资者购买的房子都比较晚，价格相对也更高，因此，现在房价突然下降，主要是伤害到投资者身上。
为什么会出现这样的情况，前面说过，投资者都是做短线投资，早期的投资者，早就把房子卖出去了，不会等到现在才卖。而后来随着房价越来越高，一个几千元每平米的小区，一步一步地涨到几万元每平米的时候，真正的刚需自住就已经很少了。
面对房价下降，对于自住需求的人来说，没有任何办法可言，你只好不闻不问，涨涨跌跌都与己无关，因为，即使觉得有关，也没有办法。降了，也就认了，毕竟自己早住了几年呢。然而对于投资客来说，只能有这么三个措施可以应对
一个是采取更大幅度降价的办法，只需把房价降到能出手为止。毕竟投资都是有风险的，投资品是不能压在手里的。对投资者来说，第一就是要争取利益最大化，在得不到利益最大化的时候，就要改变目标争取损失最小化。如果房价一直下降，那么早出手肯定是比晚出手要好。另外一个方面，即使房价停止不降了，一时半时也不能大幅度上涨，这样，机会成本和时间成本也很大，毕竟房产都是重资产，也当然越早出手损失越小。
第二个办法是，静观其变，不动声色，做长期打算，原来的短线投资不行了，那么就改变方式，做长线投资。这种想法的人，一定是对未来的房价上涨还有信心。毕竟这轮调控已经进行了三年时间，按照以往的调控规律，一个周期的时间已经到了，当然还有经济发展方面的原因。因此，长线投资，就要尽快把房子租出去，长线投资必然要考虑到房租收益，只等房价上涨还不够。长线投资，需要有经济实力做保证，如果杠杆率太高，这个玩法就不行了。
第三个办法，投资转成自住吧，比如有几套房子，那么就需要进行经济分析，按照收益大点、损失小点的原则，把损失最大的房子留下自住，反正自住需求不能在乎房价高低。然后，将其他的房子尽快出手，这其实也是一个最小损失的办法。
未来的房价到底会怎么走，可以从这两个方面继续观察，一个是“房子是住的不是炒的”定位，一个是要“防止房价大涨大跌”的调控目标，这两个方面即是矛盾的，也是统一的。符合唯物辩证法的基本规律。【本文由马跃成“账号发布20190619】
