大致从2018下半年开始，很多人应该留意到一个现象，即使新房源源不断供应，依然有不少购房者把目光投向二手房市场。
一个很典型的表现就是，成都街头的房产中介更加活跃，在各个社区出现频率增多，进入到2019年这种特征表现尤为明显。
背后的原因，固然有购房者更加“理性”，成熟的市场不再“执迷新房”，但这绝非主要动因。对于背后逻辑和未来趋势，做一个分析。
一
曾经“买房=买新房”
如果把时间倒退二十年，也就结束福利分房后商品房市场发展之初，对于绝大多数人来说，讲到购房，闪现出的念头是去哪个售楼处？二手房和中介，基本不在考虑范畴。
而事实上来看，以成都为例，在房产交易市场，新房占绝对比重。
每年春秋两季的房交会堪称盛况，不仅仅是购房者选择心仪房子的大型场合，同样也是各个房企冲刺业绩的时机，为了比拼，营销手段也是层出不穷，模特站台更是成为惯例。
这种情况下，二手市场长期冷清，中介虽有，但不仅不活跃，且不成规模。甚至于，不少房产中介的主营业务来自租赁市场，而非交易市场。
时至今日，在成都二手房中介市场占据大半席位的链家，也是2010年前后才进驻成都，由此也可以看出之前相当长时间，成都二手房市场未成气候。
为什么出现这样的现象，原因有这么几个：
第一，此前整体市场偏冷清，潜在需求购房意愿普遍不强。这种情况下，作为新房市场衍生品的二手市场保持不温不火，倒也合情合理。
第二，市场供给相对充足。潜在购房者即使有购房需要，新盘所提供的选项已经基本解决需要，出于对新房天然的偏好，没有再寻求二手市场的必要。
第三，城市版图相对有限。有限的通勤范围内，新盘与二手价差不大，“外圈层的新盘”和“内圈层的二手”对比不明显，购房者基本不会面临这样的抉择，二手市场很难形成规模。
二
被迫转向二手房的潜在需求
从历史成交数据来看，伴随2016年中以来的市场大行情，二手市场也有所升温，成交量连接突破历史最高值。
应该说，起初这是由市场整体情绪所带动。经历过2016年中至2017年底行情的朋友，必定会对当时的市场印象深刻，新盘秒光的同时，二手房更是一天一个价，甚至出现上午谈妥下午签约临时又要加价。这种情况下，二手升温是必然。
但划定一个时间轴，如果说2018年515之前，选择二手房是主动行为，那么515之后很多选择二手房的则是被动行为。
第一，新盘价格不断上升，与二手房“价格倒挂”缩小，对于购房者来说，选择新房的“红利”诱惑降低。另外，户型也越来越以大户型为主。单价和总价门槛都在太高，对于资金实力相对有限的购房者而言，即使有心选择新盘，也只得放弃。
而从事实情况来看，通过查看以往成交记录可以发现，绝大部分交易的二手房位于非内圈层，并且户型相对偏小。用数据简单来描述，就是单价和总价相对偏低。
第二，优质地段的新盘供应减少。前期陆续出货后，内圈层土地供应相对不足，新盘愈发成为稀缺资源，对于资金实力尚可的购房者来说，中签率是一个挥之不去的魔咒。与其等待不确定的摇号，不如选择可控的二手房，也是很多人的一个选择。
第三，新盘接连曝光的质量问题，也让很多人对新房热情降低。相比之下，二手房质量、社区品质等等都已确定，也是吸引有些购房者选择二手房的一个重要因素。毕竟，限价背景下的房屋质量，特别是精装修水平，是对房企道德水平的一个考验。
由此也可以看出，很多人选择二手房是被动行为。那么从市场未来走势看，如果基于供求角度分析：
供给层面，虽然2017年中以来的新房由于三年限售不能进入流通领域，但更早时候的新盘以及经过置换的二手房，正陆续进入流通领域。数据上的表现就是，二手房正在增多，目前已经超过8.5万套，并且还保持增长态势。
需求层面，新盘价格回升是可预期的趋势，精装修质量对购房者鞠策很难起到决定性作用。这种情况下，新盘供给量就是决定需求的最大不确定因素。
也就是说，未来看，二手房市场行情如何，很大程度取决于新盘供应状况。当然，是在市场总体行情大背景下衡量这个问题。
考虑到成都地域面积广阔，区域之间新盘供应的不平衡，那么，判断二手房走势，就必须要结合区域状况而言，分化自然是不可避免。
类似青白江这样新盘大量剩余的区域，二手市场热度及走势必然会受到影响。
三
成熟的市场，新盘是奢侈品
很长一段时间，包括成都在内，很多二线城市“新房偏好”特征极为明显。出现这种情况，与其说是出于人之本性，倒不如说是具备购买的“资格”，尤其是在购买力方面。但未来看，这种便利性正在消失，新盘将愈发成为奢侈品。
第一，伴随新盘与二手房价格倒挂现象的消失，并且将恢复正常，也就是新盘价格明显超过二手房。这种情况下，相对有限的购买力，如果选择新盘，必须要在户型、地段这些方面做出让步，对很多人来说将不得不退而求其次，把目光投向二手房。特别是，随着整体价格上行，这个问题将愈发突显。
第二，优质地段新盘供应稀缺。从土地供应角度来说，可预期时间内，土地的稀缺性决定了新盘的稀缺性。市场规律，价高者得之，注定新盘的“奢侈品”属性。另外，拆迁成本也将是决定新盘价格上涨不可忽视的一个因素。
结论：无论是从稀缺性角度看，还是从价格门槛角度看，新盘尤其是优质地段新盘的获得难度将越来越大，将会有越来越多购房者把目光投向二手房市场。在这个过程中，摇中优质新盘者值得庆贺，假使未摇中，理性看待之即可！
