提要
根据阳光家缘数据显示2019年1月1-29日广州市不含南沙、从化中介网签量为3407宗较去年12月3292宗环比回升3.4%。
一般而言年前1月份成交基本会环比走低而今年节前的成交量不降反升。
主要由于今年春节假期相对较晚为2月4日-10日除夕至正月初六因此春节对1月二手整体成交影响较小。
但需要指出的是本月成交量同比去年7464宗大幅下滑56.1%。
整体成交能力依然偏低周度成交量均未能突破千宗水平基本维持在700-900套上下波动创近4年来1月份历史新低。
价格方面本月阳光家缘网签均价为26099元/平环比微涨2.1%。
导致整体价格上涨的主因
一是受地铁21号线、14号线开通影响业主对后市信心增强部分区域网签价格微幅上涨。
二是天河、荔湾等高价区域成交量增多成交占比上升结构性拉动整体均价上扬。
广州中原研究发展部认为1月二手住宅市场主要特征有以下几方面
1供应明显减少。据监测发现1月新增房源数量大减环比大幅下滑2-3成。
主因春节假期临近业主开始陆陆续续返乡、出游同时亦有部分业主选择在三月小阳春后放盘以便更好地促成成交和调整报价。
2本月部分刚需片区置业速度明显加快有意抢在春节返乡潮前“淘笋货”例如天河东圃、白云机场路等。
但部分高价片区客户依然维持“持币观望”状态待看清年后走势再决定入市如海珠滨江东、天河珠江新城等。
3业客双方更趋理性。业主盲目报高价现象逐渐减少现时价格更为合理、实在。而客户遇到合适价格才会考虑入市不再盲目追价购买市场逐渐形成良性的交易环境。
1月市场热点
唯恐年后涨价
刚需客户急于年前出手
春节将至2019年1月广州二手房成交活跃度并无明显下滑。
据监测中原成交发现低价小户型房源成交占比提升明显。
本月两房户型成交占比高达45.8%环比上月大幅上涨10.9%而3房、4房以上户型成交则明显下滑环比分别下降4.2%、3.8%。
而总价在150万以下、200-300万的刚需户型成交占比亦有所提升环比净增1.2%、8.2%。
广州中原研究发展部认为出现这一购房趋势主要有以下两方面的原因
一方面部分刚需客户唯恐业主在3月小阳春提价出售。
加上面临迫切的结婚生子、购房自住、置换等现实需求因而加快入市步伐遇到合适房源及价格会及时出手避免增加不必要的置业成本。
另一方面部分高价板块如珠江新城、滨江东等业主降价意愿不高。
多数选择观望年后走势再对价格进行调整。
因此价格未达置业客户的心理预期入市热情低导致改善型片区整体成交下滑明显。
分区点评
中心多区成交活跃
番禺稳坐榜首位置
从各区成交情况来看本月中心各区成交量环比均有所回升其中天河、海珠、荔湾表现相对亮眼。
1-29日分别成交433宗、402宗、175宗环比分别上升6.9%、7.8%、7.4%。其中天河区成交排名更是跃升至第四位。
另外番禺区以664宗的成交量重新夺回各区榜首位置。主要凭借市桥、钟村、洛溪等多个楼价低洼板块成交活跃支撑。
而花都区由于前段时间供求保持活跃致使消耗不少客源及笋盘致使本月成交回落本月共成交469宗环比下滑3.5%.
天河区
珠江新城板块业主“不急卖”
市场成交下滑
本月天河二手网签宗数为433宗环比上涨6.9%。
而根据中原成交显示本月两房最为热销成交活跃度有明显提升成交占比达45.8%环比大幅增长23.0%。
其中主要凭借东圃板块多个刚需房源成交支撑如中海康城花园、棠德花园等。
而三房、四房改善户型成交活跃度明显下滑其成交占比分别为41.7%、4.2%环比分别净减12.6%、7.3%。
由此可见部分刚需客户恐业主在三月小阳春提价因而加快入市步伐致使本月两房户型成交活跃。
另外据广州中原研究发展部调研了解本月珠江新城板块整体成交活跃度不如去年12月客户观望情绪浓厚上门客户数量略有下滑。
主要由于部分珠江新城板块业主“不急卖”和“待年后再作打算”心态的影响板块新增放盘量明显减少3成左右同时议价空间亦相对较小。
因此导致客户购买选择性较少入市意愿不高成交有所回落。
越秀区
业主放盘价“实在”
东风东楼梯楼活跃度增加
2019年1月越秀区阳光家缘中介网签量为239宗较去年12月环比上升0.8%。
本月小北路板块成交以散盘为主成交占比超6成。
其中成交最为活跃的为小北路散盘其1月成交均价为52591元/平套均均价为344万元/套。
另外据广州中原研究发展部调研了解本月东风东板块楼梯楼盘源成交活跃度有所提升购房客户需求多为“学位兼自住”主要为9月份入学作准备。
其中水荫路楼梯楼盘源由于价格亲民受青睐度最高其1月成交均价为47423元/平对于不少刚需客仍然有较强吸引力。
而东风东路楼梯楼虽价格昂贵均价在5.5-6.5万元/平左右但凭借着东风东路小学的招牌需求仍然较旺。
另外目前片区楼梯楼放盘价相对“实在”业主让利意愿不高价格相对“企硬”。
近期成交的农林下路散盘为例该盘源为59方两房的刚需户型业主开始叫价为380万元直至最后以378万元成交仅略让利2万元。
因此广州中原研究发展部认为目前二手楼市买卖双方均较为理性市场需求仍在刚需客户遇到合适的价格仍然会出手购买且入市速度较快。
海珠区
滨江东持续“静市”
业客均处于观望状态
2019年1月海珠区二手网签均价为35316元/㎡阳光家缘中介网签量为402宗环比上涨7.8%。
本月海珠区较为活跃的海珠西板块凭借其生活配套成熟、交通通达性优越的条件市场需求保持稳定。1月成交均价分别为44969元/㎡。
其中板块成交最为活跃的楼盘为光大花园成交均价为50098元/平方米。
另外据调研了解海珠滨江东板块整体成交活跃度与去年年底相当均处于相对“静市”状态。
业客双方均观望后市等到“3月小阳春”才做出选择。
据悉成交活跃度一向较高的蓝色康园目前亦“少人问津”。
主要由于蓝色康园价格相对较高达5.8-6.3万元/平左右且部分“卖一买一”业主宁愿“持房观望”亦不愿意大幅让利、降价议价空间较小。
在这样的情况下让价幅度未能达到客户心理预期值致使其接受意愿不高入市热情较低导致滨江东板块整体成交下滑相对明显预计年后成交才会有所好转。
荔湾区
芳村片区备受关注
成交稳步提升
2019年1月荔湾区二手网签价格为29421元/平方米阳光家缘中介网签量为175宗环比上涨7.4%。
而需要指出的是本月芳村片区成交回升明显2019年1-29日共成交58宗环比大幅上升38%。
成交占比亦从26.4%提升至33.1%环比净增6.7%。
广州中原研究发展部认为芳村片区成交活跃主要得益于两方面原因
一方面片区周边配套成熟楼价尚处洼地楼梯楼套均总价仅180万元/套入市门槛极低
另一方面芳村片区规划利好不断除多条地铁线路规划建设外未来白鹅潭商务区若建设落成后片区的楼市价值或将会进一步提升。
另外值得注意的是本月中山八路板块成交亦有明显提升其中贡献最多的为刚需楼盘珠岛花园。
其位于地铁5号线及6号线交汇位置的珠岛花园由于与多个批发市场隔岸相望且价格相对低洼致使楼盘租售一直保持活跃。
据广州中原研究发展部监测2019年1月珠岛花园的成交均价仅为32752元/平方米价格相对低洼。
据了解本月购买珠岛花园的客户多为80后刚需客90后次之。购买目的大部分为自住户型以两房为主。
白云区
罗冲围板块笋盘成交活跃
客户入市热情高
1月份白云区二手住宅网签宗数为358宗环比回升7.5%。
据监测发现本月白云区成交较旺盛为罗冲围板块成交均价为29721元/平。
板块主要以“富力系”楼盘成交支撑例如富力半岛花园、富力桃园等。
其1月成交均价分别为33922元/平、33265元/平其两房户型最热销三房次之。
据调研了解罗冲围板块上半个月成交量还维持较为活跃的氛围年轻刚需自住客户入市速度较快。
但在1月20号以后过年的氛围也日渐加强看房的客户就慢慢减少。
另外据监测发现在本月成交的物业以“笋盘”居多。
例如本月成交的富力半岛花园一69平南向单位业主原放盘价230万元因急需回笼资金最终降价至222万元成交均价在32000元/平左右比市场价低了5%-8%左右。
而之前成交的富力半岛花园一68平北向单位总价高达245万元。由此可以看出在价格合适的情况下客户对“淘笋货”的热情依然较高。
而目前的笋盘一般为两种
一业主年前急需资金回笼的业主降价促成成交
二市场交投活跃度较低盘源放置较久还未出手的业主心态不够强硬。
番禺区
华南板块成交大减
二手存在严重分流问题
2019年1月番禺区二手网签均价为23473元/㎡阳光家缘中介网签量为664宗环比上涨8.1%。
本月洛溪、钟村等刚需板块市场活跃度有明显提升。
其中洛溪板块活跃盘源以丽江花园及珠江花园为主其成交均价分别为27071元/㎡、24428元/㎡入市门槛相对较低套均总价仅224万元/套、170万元/套。
另外据监测发现番禺大部分片区市场需求均有所增加但华南板块成交不升反降网签宗数更是环比上月大降2成。
广州中原研究发展部认为华南板块成交活跃度下滑严重的主要原因在于
一、一手分流二手客户。近期华南板块涌现了不少一手楼盘如珠江铂世湾、碧桂园藏珑府。
其在售均价分别为4-4.1万元/㎡、4-4.6万元/㎡左右与周边的优质二手盘源相当一二手倒挂现象明显致使不少二手客户分流一手市场
二、片区优质房源以大面积改善户型为主入市门槛高。
以广州雅居乐为例其套均均价在400万元/套左右这对于不少刚需客户而言有一定的资金压力不少置业客户只能望而止步。
三、业主价格相对企硬议价空间较少。除部分户型、朝向较差的房源外其它房源让利幅度基本处于3%以下客户接受意愿较低。
预测
2月成交季节性下探
3月楼市逐渐回暖
自2018年11月以来广州二手成交量持续低位徘徊周度网签宗数均处于1000宗以下市场交投环境活跃度极低。而价格保持稳定状态。
另外2月为春节月预计整月的看房客与盘源皆相对较少大部分时间成交均处于空白状态。
但随着春节假期的结束业客开始陆续返回广州预计3月开始看房客、新增盘源才将逐步增多。
综上所述广州中原研究发展部认为预测2月二手住宅成交量环比1月将季节性下调。
预测市场将持续到3月才能完全恢复正常3月小阳春走势成后市关键但楼市难以迅速回暖预计中介网签宗数未能突破5000宗水平整体仍处于低位维稳的状态。
