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监控了6个月的二手挂盘量,我发现了深圳楼市的这些变化

信息来源:eosoo.cn  时间:2019-03-09  浏览次数:44

来源:梵高先生(vgxs2012);作者:安静2018

01.

做地产自媒体最大的好处,就是可以看各种各样的报告数据,以此来判断整个楼市的冷暖与风向,这段时间,有一则楼市成交周报刷屏朋友圈,引起了安静的注意。

刚好,有很多朋友发来他们自己的监测(程序猿IT男,通过自己的方法抓数据),我想结合这些数据来谈谈近期我对楼市的看法。

刷屏的图片是这张,相信不少的朋友已经看到了,一周的成交量涨了40%多,新房成交量涨了56.22%,二手房涨了30.84%。

监控了6个月的二手挂盘量,我发现了深圳楼市的这些变化

顺着这张图表往下查,根据中原的数据,我发现上周仅有一个福田的项目入市,均价大概只有8.5万/平,而且卖的并不好,只卖了24套房,去化率只有17%。

以下中原披露的开盘简报——

监控了6个月的二手挂盘量,我发现了深圳楼市的这些变化

那么,上周卖的好是哪些楼盘呢?是之前就在卖的新盘,而且成交最好的依旧在西部。比如说宏发天汇城、华强城,一周的时间分别卖掉了79套和46套。

监控了6个月的二手挂盘量,我发现了深圳楼市的这些变化

以价格取胜的龙岗远洋新天地上一周也成交了40套,看来人海战术确实有效,位于坪山的碧桂园凤凰公馆,一周的时间也成交了36套。

这两个楼盘都是以价格取胜,均价大概3万/平左右,运气好的时候,还有2字头的特价房源出现。

这就是上周深圳楼市成交回暖的真相。当然,看这一周的数据够了么?当然不够,因为时间太短,难以成为风向标,而且有的网签数据是有滞后的。

为了佐证这个结论的正确性,我找到了前几天朋友给我发过来的监测图。

02.

OK,以上这些图表大家可以公开查的到的,下面这张图表,你在市面上就绝对看不到了,因为这是安静一个IT朋友自己监测统计的。

他监控的数据只有一个,深圳楼市中二手房房源挂盘总量变化。二手房反映市场的真实交易状态;业主挂盘量,则反映了卖家对深圳楼市的信心度。

我们来看图——

监控了6个月的二手挂盘量,我发现了深圳楼市的这些变化

这个朋友监控的网站是链家的APP,他通过技术手法抓取了2018年8月13日到2019年1月13日的深圳二手房在链家上挂盘总量变化。

最后他也非常有意思的得出了四个结论,他称之为卖家观望期、卖家恐慌期、卖家反思期和买家抄底期。

卖家观望期是指8月13日——9月30日,挂盘量平稳增长,深圳每天新增挂盘86套; 买家恐慌期是指9月30日——11月4日,挂盘量快速增长,深圳平均每天新增挂盘93套; 卖家反思期是指11月4日——12月24日,挂盘增长的速度开始减缓,深圳平均每天的挂盘量只增长68套。 买家抄度期是指12月24日-1月13日,挂盘量基本稳定,意外的,深圳平均每天挂盘量减少了21套;

而且,从整个曲线的幅度来看,我们也可以很直接的看到,2018年的二手房源挂盘量都是呈爬坡的趋势,但以2018年12月24日为临界点,我们会发现,这条线基本已经开始在走“下坡路”了。

也就是说,上半年的深圳各业主都纷纷着急挂盘希望快速脱手,但过了圣诞节之后,基本都不放盘或者不担心卖房了。

这是数据呈现出来的深圳楼市真相:深圳楼市真的在回暖。而且,值得注意的是,以往的这个时间,都是销售的淡季,因为大家要么在准备年终总结,要么在准备回家过年。

但是,很多朋友告诉我,现在的客户上门看房量一下转多了,卖家卖房也没有以前那么急了。这只能说明在积蓄了一年之后,有些买家终一憋不住了。

03.

前一段时间,安静有幸参加了一个内部讲座,对于2018年深圳楼市的总结和2019年楼市的展望,有非常热心的网友总结了下面这一段话——

作为全国房地产的引擎和风向标,其市场弹性、成交活跃度令人惊叹,即使在731新政之后,还能迅速回暖,侧面反映这座城市的综合购买力之强; 其次,这座城市的每个人都是房地主市场的重要参与者,既然我们无法逃避,请对房地产市场的大逻辑:人口、土地、金融加以理解、利用,要分享这座城市发展的红利。在城市基本面确定的时候,要在恰当的时候上车,再适时换车; 最后再强调一点,房地产市场已进入下半场,它不像上半场那么简单、粗暴,它的市场将更加细分化、个性化。因此,要掌握更多的事实,学会用工具衡量,用眼界去发现一个全新的市场。

前几天,安静的好友永高也作了自己的年终总结和展望,他是一名在深圳从事房地产工作近20年的一线大伽,他总结道——

1、因城施策,稳字当头过往内地城市过严的限购限贷会放松,那些城市本来供应过剩房价上涨过快,经不起打压一压就垮了。

2、不会崩盘,不会大涨:不要期待楼市向2015年一样暴涨,这是永远不可能的,国家也不会允许,更不要期待像深圳这样的一线城市会暴跌20%,因为万科星城,华强城,香蜜府说明,降价就有人接盘,楼市的底部已经出现。

3、做好稳定的现金流:有现金,不怕黑天鹅事件也不怕冬天的漫长有现金,如果在楼市启动时可以第一时间杀入。

4、提高租金收益。

仔细看来,大家的大方向都是很清晰的。当然,这些结论,不代表什么答案,市场回不回暖与大多数买家也没什么冲突。每个人都有自己的楼市原则,唯有入场之后,才能找到最合适自己的法则。

毕竟鞋子大不大,只有自己的脚知道。

    ——本信息真实性未经中国二手网证实,仅供您参考