来源：梵高先生（vgxs2012）；作者：安静2018
01.
做地产自媒体最大的好处，就是可以看各种各样的报告数据，以此来判断整个楼市的冷暖与风向，这段时间，有一则楼市成交周报刷屏朋友圈，引起了安静的注意。
刚好，有很多朋友发来他们自己的监测（程序猿IT男，通过自己的方法抓数据），我想结合这些数据来谈谈近期我对楼市的看法。
刷屏的图片是这张，相信不少的朋友已经看到了，一周的成交量涨了40%多，新房成交量涨了56.22%，二手房涨了30.84%。
顺着这张图表往下查，根据中原的数据，我发现上周仅有一个福田的项目入市，均价大概只有8.5万/平，而且卖的并不好，只卖了24套房，去化率只有17%。
以下中原披露的开盘简报——
那么，上周卖的好是哪些楼盘呢？是之前就在卖的新盘，而且成交最好的依旧在西部。比如说宏发天汇城、华强城，一周的时间分别卖掉了79套和46套。
以价格取胜的龙岗远洋新天地上一周也成交了40套，看来人海战术确实有效，位于坪山的碧桂园凤凰公馆，一周的时间也成交了36套。
这两个楼盘都是以价格取胜，均价大概3万/平左右，运气好的时候，还有2字头的特价房源出现。
这就是上周深圳楼市成交回暖的真相。当然，看这一周的数据够了么？当然不够，因为时间太短，难以成为风向标，而且有的网签数据是有滞后的。
为了佐证这个结论的正确性，我找到了前几天朋友给我发过来的监测图。
02.
OK，以上这些图表大家可以公开查的到的，下面这张图表，你在市面上就绝对看不到了，因为这是安静一个IT朋友自己监测统计的。
他监控的数据只有一个，深圳楼市中二手房房源挂盘总量变化。二手房反映市场的真实交易状态；业主挂盘量，则反映了卖家对深圳楼市的信心度。
我们来看图——
这个朋友监控的网站是链家的APP，他通过技术手法抓取了2018年8月13日到2019年1月13日的深圳二手房在链家上挂盘总量变化。
最后他也非常有意思的得出了四个结论，他称之为卖家观望期、卖家恐慌期、卖家反思期和买家抄底期。
卖家观望期是指8月13日——9月30日，挂盘量平稳增长，深圳每天新增挂盘86套； 买家恐慌期是指9月30日——11月4日，挂盘量快速增长，深圳平均每天新增挂盘93套； 卖家反思期是指11月4日——12月24日，挂盘增长的速度开始减缓，深圳平均每天的挂盘量只增长68套。 买家抄度期是指12月24日-1月13日，挂盘量基本稳定，意外的，深圳平均每天挂盘量减少了21套；
而且，从整个曲线的幅度来看，我们也可以很直接的看到，2018年的二手房源挂盘量都是呈爬坡的趋势，但以2018年12月24日为临界点，我们会发现，这条线基本已经开始在走“下坡路”了。
也就是说，上半年的深圳各业主都纷纷着急挂盘希望快速脱手，但过了圣诞节之后，基本都不放盘或者不担心卖房了。
这是数据呈现出来的深圳楼市真相：深圳楼市真的在回暖。而且，值得注意的是，以往的这个时间，都是销售的淡季，因为大家要么在准备年终总结，要么在准备回家过年。
但是，很多朋友告诉我，现在的客户上门看房量一下转多了，卖家卖房也没有以前那么急了。这只能说明在积蓄了一年之后，有些买家终一憋不住了。
03.
前一段时间，安静有幸参加了一个内部讲座，对于2018年深圳楼市的总结和2019年楼市的展望，有非常热心的网友总结了下面这一段话——
作为全国房地产的引擎和风向标，其市场弹性、成交活跃度令人惊叹，即使在731新政之后，还能迅速回暖，侧面反映这座城市的综合购买力之强； 其次，这座城市的每个人都是房地主市场的重要参与者，既然我们无法逃避，请对房地产市场的大逻辑：人口、土地、金融加以理解、利用，要分享这座城市发展的红利。在城市基本面确定的时候，要在恰当的时候上车，再适时换车； 最后再强调一点，房地产市场已进入下半场，它不像上半场那么简单、粗暴，它的市场将更加细分化、个性化。因此，要掌握更多的事实，学会用工具衡量，用眼界去发现一个全新的市场。
前几天，安静的好友永高也作了自己的年终总结和展望，他是一名在深圳从事房地产工作近20年的一线大伽，他总结道——
1、因城施策，稳字当头：过往内地城市过严的限购限贷会放松，那些城市本来供应过剩房价上涨过快，经不起打压一压就垮了。
2、不会崩盘，不会大涨：不要期待楼市向2015年一样暴涨，这是永远不可能的，国家也不会允许，更不要期待像深圳这样的一线城市会暴跌20%，因为万科星城，华强城，香蜜府说明，降价就有人接盘，楼市的底部已经出现。
3、做好稳定的现金流：有现金，不怕黑天鹅事件也不怕冬天的漫长有现金，如果在楼市启动时可以第一时间杀入。
4、提高租金收益。
仔细看来，大家的大方向都是很清晰的。当然，这些结论，不代表什么答案，市场回不回暖与大多数买家也没什么冲突。每个人都有自己的楼市原则，唯有入场之后，才能找到最合适自己的法则。
毕竟鞋子大不大，只有自己的脚知道。
