日前，麦田房产发布2018年北京二手住宅成交情况。根据麦田房产监测的数据显示，2018年北京二手住宅网签量为153407套（不含12月31日数据），同比上升12.7%，单月网签量将近1.3万套；交易均价较去年则小幅下滑，总体呈现“量增价降”的现象。
需求理性平稳释放，同比去年有所回升
麦田房产表示，2018年北京房地产市场需求处于理性平稳释放阶段。就近10年北京二手住宅网签量走势来看，今年的网签量处于第六名。在经历了3.17收紧调控政策之后，2017年二手房成交量急剧下滑、价格高位回落，在调控成效突出的背景下，2018年政策环境保持连续性及稳定性，部分刚需及刚改客户阶段性入市但并没有改变市场整体趋势，市场预期保持稳定。
2018年各月市场走势表现为两头低、中间高的“扁平倒U型”形状，成交量在经历了2月份受春节节日影响周期性阶段回落之后，3月份市场开启“小阳春”势头，4月份至9月份这半年期间月均网签量超过15000套，10月份受国庆小长假及9月份公积金新政集中网签双重影响交易量出现波动下滑，之后年底两个月月均网签量再次回升到11000套以上。
2018年均价同比小幅下调，全年呈现“先扬后抑”走势
数据显示，2018年北京二手住宅交易均价较去年呈现小幅下滑，同比下降约5%，挂牌均价同比下降约6%，但和2017年价格在高位回落阶段（12月较4月高点时的成交均价下降14.3%）相比，价格降幅明显收窄。
对此，麦田房产分析称，价格走低主要原因在于2018年政策基调未变，买卖双方对市场的心理预期较稳定，在双方博弈下，买方成交周期在拉长，着急售卖的业主会通过小幅降价来加快成交。
就2018年北京二手住宅月度价格走势来看，呈现出“先扬后抑”的特征。随着交易量的上升，1月到5月份价格有小幅微涨现象。但毕竟市场没有支撑价格持续上涨的动力，之后价格逐渐下滑，价格跌落至年初水平，并在年底低位需求释放的两个月持续下滑。
整体议价空间加大，高降价幅度成交房源占比增加
根据北京麦田成交房源价格监测数据，2018年买方议价空间全年呈现“两头高，中间低”的特征，和月度网签量走势特征较为吻合。此外，2018年在买卖双方议价中降价房源比例达到94%，较去年同比上升了9个百分点，尤其是高降价幅度的成交房源占比增加较多。其中，降价幅度在5%-10%的成交房源占比为36%，较去年上升8个百分点；降价幅度在10%以上的成交房源占比为10%，较去年上升2个百分点。
麦田房产认为降价房源占比增加的主要原因在于2018年政策基调未变，市场需求量释放保持在理性平稳水平，买卖双方对价格进行深度博弈，市场交易节奏“放慢”，急售业主通过提高房屋降价幅度会促进交易更快达成。
告别房地产投资时代
关于2019年北京二手房市场走向，麦田房产首席市场分析师张叶松认为，2019年上半年，市场价格依然处于小幅下滑区间，交易量整体较为平稳，阶段性会出现春节低迷、节后回升的历史规律。
政策层面上看，张叶松指出，预测2019年政策基调依然是以保持市场稳定为主旨，由于此轮政策已维持较长周期，后续存在需求释放压力。因此，不排除下半年出台长效机制，在控制价格的基础上，允许合理释放需求的可能性。不过，可以肯定的是，房地产投资时代已经告别，一条保障民生保护刚需的探索路线正在进行。
