临近年底，北京二手房市场买卖过程俨然变成了一场“价格博弈战”。
90度地产走访市场发现，不同价位的二手房分化出了不同的命运：微降的房子难卖，降价幅度大的房子更容易找到买家。
“四季度来，成交最快的还是那些降价幅度大的急售房源。”某中介经纪人说，价格下跌是最诱人的信号，往往这个时候，购房者便会闻风而动，由此买到合适房源。
有意思的是，中介机构给出的数据与市场调查情况曲线大致相同。
在成交量大幅下挫的同时，成交价格也明显下降。中介机构统计显示，买房议价幅度不断增大。
根据北京麦田成交房源价格监测数据，10月份，在双方议价中降价房源比例达到95%，和上月相比降价房源占比相当，但低降价幅度的成交房源占比在持续减少，而高降价幅度的成交房源占比有所增加。
说到底，面对活跃度减弱的市场，二手房的议价空间变大了，业主对接下来房价预期也变了，为达成交易，买卖双方谈判的空间在加大。
中介：房价降了，市场活跃度却弱了
“同样户型的房子，年初成交价格440万，最近成交价格在370万左右，降了70多万。”
来自朝阳区某中介机构的老赵对90度表示，这是他亲身经历的一个二手房降价案例，据他估算，青年路华纺易城片区的整体降幅在15%左右。
房价降了，买房者观望，挑挑拣拣，卖房者不甘心低价出手。市场一度活跃不起来，成交量处于低位。
那么，今年，北京二手房市场的成交量处于一个什么样的段位呢？数据显示，2017年北京二手房成交13.6万套，中原地产首席分析师张大伟预计2018年北京二手房全年交易在15万套左右，这一数字可能略高于去年，但仍然远远低于2016年的成交量。
这样的行业现状也让老赵的收入低了不少。
“收入比去年低了一些，因为成交少多了。”老赵说，在中介行业，平均带看20次才可能产生一个成交，带看量下降了，必然意味着成交几率小了。
但老赵依旧很幸运，自己在12月份带看12次就成交了两套，不过，老赵形容这是超乎寻常的幸运，不是常态。
老赵说，幸运要归功于两点：一是，他做地产中介快10年了，无论是房源还是客户资源，他手上还是有些资源的。在行业不景气时，这种资源尤其重要。因为，他成交的两单都是老客户介绍的；二是，不少业主着急用钱，降价幅度大，因此很快成交。
老赵感觉二手房价格还在持续下降，不过小户型房子的降幅还没有那么明显，比如管庄双桥区域，因为小户型多，成交总价低，是目前最活跃的成交区域。大户型房子成交很慢，某小区以大户型产品为主，挂牌100多套房源，一个月只成交3套。
有意思的一幕是，自己拥有三套房、原本打算卖掉其中一套用来还房贷的老赵，在房价普遍降价的节骨眼上，也犹豫纠结起来了，因为他不想妥协降房价。
“我现在还能挺一挺，吃老本呗。看看明年市场怎么样，再决定卖不卖吧……”
卖房者：急售房源价格一降再降
在整体市场成交减弱背景下，那些“着急出售、降价幅度大”的房子，一般能很快成交。不过，在卖之前，卖主和买主之间也在暗暗进行着一场心理价格的较量。
“我们这套一居室两年前花了小30万装修，现在急售，可以议价，我先挂到430万的价格，如果有人诚心全款购买，410万就成交。这边卖掉之后我可以赶紧去敲定附近小区那套两居室，请帮忙尽快出售。”Alex已经不是第一次跟中介表达急切的心情。
年轻的Alex刚组建自己位于望京利泽西园的小家不久。怀着对生活的憧憬，他精心将卫生间格局扩大、厨房改成开放式。虽是2000年的小区，但刚更换物业，环境也改善不少。
而最近，惊喜降临了Alex的家，他和爱人有了自己的娃，父母也准备来照看孩子。Alex随即意识到一个紧迫现实，一家三代住在北京一个一居室，虽然装修精致，但空间实在太过拥挤。
年底将至，二手房市场价格持续下跌，Alex想抓住时机赶紧改善，换一套大点的房子。距离现在住处3.8公里的望京新城小区以相对低的均价吸引了Alex。
他认为，虽然小区相对人更多、乱，环境差些，但现在的房实在住不下，只好忍痛割爱。而望京新城位于望京更中心地带，他看中的两居510万，也是他能承受的改善价格，随之在上个月就立马挂牌了自己70平的婚房。
换房心切迫使Alex每天配合着不同时间点的看房客。刚发出信息时，有一位非常看好房子的人资金周转需要4个月，Alex思虑过后无法接受这么长的周期，果断拒绝了他。
但此后的结果是，每天络绎不绝的看房人，仅停留在看的阶段，并未敲定买，而争议点还是在价格上，都还想再降降。
眼看着同小区同面积，普通装修的一居室成交价为404万时，着急出售的Alex将挂牌价一再下调，最终定到心理承受线410万时，才有人表示愿意成交。
与Alex的急迫不同，住在朝阳公园豪宅的Libra，由于生意受贸易战影响而赔钱，正陷入更深沉的焦虑。他打算卖掉123平的一居室，挂牌价格1150万元，但由于公司资金缺口急需补齐，Libra跟中介联系，表达总价1000万也可成交。
一个有趣的数字是，代表业主意愿的挂牌价格变化曲线，虽然过程中出现剧烈波动，但很多时候，结果往往是微降状态，这或许能代表业主的博弈心态。比如，诸葛找房数据显示，年初北京二手房挂牌均价为64476元/平，经一年不稳定波动后，11月均价小幅下跌至63556元/平。
购房者：买房议价空间大了好多
议价空间大了，买主的预期当然也会跟着发生变化。
跟很多北漂一样，小琪毕业后选择来北京，打拼多年攒了些积蓄，一直想买房，但由于社保断过，苦于没有购房资格。2018年对她很重要，因为今年之内，她的社保将满五年，获得购房资格。
2018年的北京二手房市场变化是抛物线。年初，二手房价格还处于低点，随后，二手房价开始上升，后面越长越高，小琪心里非常着急，面对不断涨价的二手房，她内心犹豫不决。
9月，北京出台公积金新政，不仅将贷款额度与缴存年限挂钩，还认房又认贷，在小琪看来，这个政策就是在打击刚需购房，为了能赶上政策末班车，很多不着急购房的人都抓紧时间办理过户，那时候的办事大厅简直人满为患，很多人只能排在门外，二手房成交由此达到高峰。不过，这一次，小琪还是没有出手，原因很简单，她看中的房源价格还是很高。
高峰过后就是下坡，10月，二手房市场一路走低，二手房价格出现松动，这时候，小琪已经看了半年多的房子。看到房价在降，小琪的心理上也有了更大降价的预期，所以，她在继续看房的期间也在找寻降价幅度更大的房子。最后她看中了东四环内的一套老房子。
“价格都能谈，我谈下来降了12万，房子原来报335万，实际成交323万，已经属于接近成交线了，没有虚高，两个月前根本不可能，房子的溢价空间很大”。小琪兴奋地说。
对于现在的这种情况，业内人士表示，北京二手房市场以改善型产品为主，这种高总价房源往往有溢价空间，但对于小户型产品，由于本身总价低，容易成交，业主一般不愿意降价，从侧面可以看出，临近年底，北京二手房市场成交态势持续低迷。
根据国家统计局近日公布11月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，北京二手房价格环比下降0.6%，连续3个月处于下跌态势。对此，贝壳研究院分析认为，这一方面是由于市场成交低迷，业主预期松动主动降价所致，另一方面也受结构性因素影响，10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降，导致均价在一定程度上被结构性拉低。
