全国第一枪：山东这座城市取消新房二手房限售！信号意义极强，多少地方会跟随？地产股大涨！

　　菏泽市打响楼市调控松绑第一枪。

　　2017年11月菏泽市出台政策规定，在主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即本地居民2年限售、外地居民3年限售。

　　上述限售规定仅实施一年零一个月后，山东省菏泽市于昨日发文取消了该项住房调控政策，成为本轮房地产调控以来首个取消住宅限售措施的城市。受此消息提振，今日早盘房地产板块开盘走强，领涨两市。

　　近期，房地产行业出现多个重要信号，如房企销售放缓、房企11月发债规模井喷等。菏泽本次率先松绑楼市调控政策后，是否会引发全国范围的跟随，引人关注。

　　整体来看，11月来约束性楼市政策明显减少，只有苏州（楼盘）承德两地针对限购政策有所升级。2019年房地产调控政策松绑在即？

　　全国首例，山东菏泽取消楼市限售

　　12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局网站公布了发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消在菏泽执行仅刚满1年的“限售”政策。

　　本轮楼市调控始于2016年，迄今已持续了超两年，“限售”是本轮调控政策的重要标签。随着《通知》的出台，位于山东省东南部的菏泽成为本轮调控以来，首个取消限售政策的城市。

　　具体来看，《通知》在限制新购住房转让限制与降低市区商品房预售资金监管方面较此前房地产调控政策大幅松绑。

　　一方面，《通知》提到，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　另一方面，《通知》还大幅降低了对市区商品房预售资金的监管要求。其中具体指出：

　　对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%；

　　同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用；

　　在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%；

　　对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

　　菏泽取消限售政策的消息持续引发热议，就在发稿前，证券时报致电发布该政策的菏泽市住房和城乡建设局，相关工作人员表示，是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，（山东）省住建厅也关注到这一情况，要求我们说明情况。当前，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复。

　　山东省住建厅房产处工作人员表示，正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因、当地的市场情况，在弄清楚之前，没有具体的想法。他还表示，媒体对菏泽的政策进行了过度的解读，不利于地方政府根据自身情况采取措施。

　　受菏泽取消限售政策影响，今日开盘后，房地产板块开盘走强，领涨两市。其中，鲁商置业(600223,股吧)直线涨停，荣安地产(000517,股吧)、亚太实业(000691,股吧)、香江控股(600162,股吧)、信达地产(600657,股吧)等个股均大幅上涨。

　　为何菏泽率先松绑？

　　作为全国三四线城市尤其是地级市的代表，菏泽率先取消“限售令”的背后是巨大的住宅库存压力。

　　昨日，易居发布的最新一期《中国百城库存报告》）显示，11月份全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。

　　这意味着，三四线城市过去库存消化速度较快。而目前受棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期已开始从底部反弹。

　　菏泽是棚改大市，棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首，被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。

　　仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。令据中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。

　　在棚改大举推进下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。数据显示，仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。一个地级市，挤进全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。

　　由于土地成长量大幅增长，未来住宅供应量也会出现大幅上升，菏泽市住房市场供求局面与库存压力可想而知。

　　是否会引发跟随者？

　　众所周知，限售是这一轮楼市调控的新标配。从2017年3月厦门（楼盘）第一个实施限售政策后，全国共有90多个城市跟随，其中不乏三四线城市。

　　菏泽此次率先对楼市限售松绑，此举是否会在全国范围内引发跟随者，是目前备受关注的问题。

　　易居研究院智库中心研究总监居严跃进认为，菏泽此次出台取消限售政策，信号意义极强。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。

　　严跃进表示，菏泽的限售政策取消，至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

　　此类政策取消，对于后续市场的影响不容小觑。在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

　　业内：“房住不炒”的主基调不变

　　事实上，近期房地产行业出现多个重要信号，房企销售放缓、房企11月发债规模井喷以及碧桂园宣布重启投资等多个信号频频释放。

　　此外，还有一个积极信号是房企融资环境有所改善。

　　12月12日，发改委发布《关于支持优质企业直接融资,进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。这意味着过去一直是房企融资禁区的企业债，破天荒地将房地产纳入。

　　资深地产研究人士李宇嘉直言，上述文件政策目的很明确，即“增强企业债服务实体经济的能力”。4大企业债支持的领域，房地产赫然在列，但疑惑的是，募资坚决不能投资商品房。言下之意，除商品房外，保障房、租赁住房，以及实体经济其他领域，开发商都可以名正言顺地申请发行带有政府补贴属性的低成本企业债。

　　中原地产研究中心统计数据显示，11月来约束性楼市政策明显减少，只有苏州承德（楼盘）两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

　　对于明年的楼市调控政策走向，有多位业内人士预测，楼市调控或非2019年政策重心，未来调控政策有放松的可能。其中可能调整的政策包括房贷利率持续下调、适当降低房贷首付比例、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑等等。

　　不过“房住不炒”的主基调不会发生大的变化。

　　从近期新华社发表的署名文章来看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。若本次菏泽调控松绑政策引发更多三四线城市跟随，预计将减轻三四线城市房地产商的项目资金压力，但预计一、二线城市仍将维持调控高压状态。

　　地产股近期表现强势

　　二级市场历来对政策层面的风吹草动十分敏感。近期在多个消息刺激下，地产股近几个月整体表现都比较强势。

　　2018年8月至10月25日，沪深300下跌7.9%个百分点，而优势地产股明显跑赢大盘，如保利地产(600048,股吧)、万科A股价分别上涨9.4%、6.9%。

　　10月25日，地产股表现非常卓著。正是在地产、金融股的拉升下，当天沪指尾盘才得以回到2600点。进入11月，龙头房企领跑，中小房企也不落后。如在11月5日至9日这一周，涨幅排名前三的房企为中迪投资24.4%、卧龙地产(600173,股吧)14.7%、中南建设(000961,股吧)14.2%，前两家房企流通市值不到35亿，中南建设流通市值249亿。

　　拉长时间线看，据Wind资讯数据显示，10月25日至昨日收盘，申万一级行业房地产指数下上涨8.34%，涨幅在28个行业指数中位列第二，仅次于申万综合行业。

　　华泰证券(601688,股吧)表示，随着市场对房地产金融政策放松预期上升，板块估值回升，部分投资者认为地产调控政策放松在即。华泰证券认为，本轮地产政策调控节奏由外部经济周期、内部经济与金融政策周期、房地产库存周期三因素决定，当前中美经济增速差牵制国内金融政策、经济增速尚处在下行初期、房地产库存仍处在低位，短期或制约房地产政策放松空间。预计从2018年底至2019年中，随着美经济见顶回落+经济下行中后期财政压力加大+房地产库存回到相对高位，同时大力发展长租市场等长效机制落地后，政策有望通过金融政策松绑等方式边际放松，地产板块估值提升有望领先于盈利拐点到来。 

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