9月上海二手房成交均价降5％ 个别房东有2％跳价

    海楼市“金九”失色，二手房（房源、代理、租房）市场也不例外。
    10月9日，21世纪不动产发布的一份统计数据称，今年9月上海市成交1.73万套二手住宅，环比（较上月）提升4%,同比（较上年同期）增加85%.不过，因为刚需小户型房源的集中成交，9月二手住宅的合计成交面积则环比下降了3.3%,至136.4万平方米；成交均价也环比回落4.8%,至1.67万元/平方米。
    21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，挂牌房源不足，价格上涨，是抑制二手房买家在9月入市的主要原因。而且，限售政策在执行层面趋严，也提高了外地户籍人士的购房门槛。上述情况在10月预计难有明显改善，上海二手房成交量突破1.8万套的阻力仍然不小。
    沪上中介人士介绍，在上海，二手房月成交量低于1.2万套，意味着整个中介行业会处于亏损状态；在1.2万-1.5万套间，意味着盈亏平衡；在1.5万-1.8万套间，意味着向好；超过1.8万套，意味着繁荣。
    “实际成交量可能更低”
    9月上海二手房市场的表现，普遍不及中介的预期。
    合富置业副总经理沈彦称，1.73万套的成交量是网签数据，其中的部分房源可能还是在7、8月间成交的。
    沈彦的观察是，9月上海二手房的实际成交量较8月的降幅可能在10%~15%,但9月的成交价格总体稳定，个别区域有所上升，幅度在2%~3%.
    “9月1.73万套的成交量算中等偏下，但也在意料之中。”德佑地产区域总监张剑东说，以往不调控的时候，9月的成交量一般在2万套左右，一般月度成交量在1.5万套以上，就能有点利润。
    张剑东指出，今年6、7月份，上海二手房较高的成交量消耗了大量需求，而且低价房源也被消耗。而9月那些没买到房子的客户，心理价位还停留在原来的水平上，这造成了9月二手市场成交不旺。
    汉宇地产董事总经理施宏叡同样认为，二手房市场表现不及预期，和之前几个月的市场表现有关。“过去金九行情都是建立在6、7、8月成交比较淡的基础上，而今年6、7月刚需已经有了较大的释放，出现了淡季不淡的行情，导致9月行情未能火爆。”
    据施宏叡称，9月上海二手房成交仍以刚需为主，主要集中在浦东、松江、闵行、宝山等传统刚需区域，市区的二手置换改善型买卖热情在9月回落，“6、7月份改善型需求已经有了较大释放，因此10月这类需求也将继续放缓。”
    刚刚过去的2012年9月，上海房屋租赁指数为1359点，较上月上升4点，环比上涨0.31%,涨幅比8月缩小0.04个百分点。租赁指数连续第二个月出现涨幅回落，低端市场涨幅回落明显。
    上海房屋租赁指数办公室认为，租赁市场相比买卖市场显得活跃，成交连续放量。但随着租金持续走高，租赁市场热点转移，受到公租房市场挤压以及持续涨租的压力，低端市场涨幅回落最大，上涨动力减弱；中端市场涨幅回落较小，但中端两室领涨全市；占比最小的高端市场是涨幅唯一没有回落的分市场。
    高端涨幅保持扩大
    9月，上海高端市场租金环比上涨0.08%,涨幅相比上月扩大0.03个百分点。其中，一室上涨0.06%,两室上涨0.08%,三室上涨0.09%,涨幅趋于平均。
    所监测的18个控制点全面上涨。涨幅前三的板块为杨浦东外滩、闸北天目、闵行金虹桥（资料、团购、论坛），分别上涨0.3%、0.13%、0.11%.这三个板块都非市中心区板块，其中入驻了一些小微型企业，这些企业是受办公室租金不断上涨影响而无力承担高昂的办公室租金，转而在交通便利的市区内租借大户型住宅办公，拉升了租金。
    而在市中心区，一些公司会选择租一两套四房或五房住宅，作为商务接待或员工休息场所，这种用途对房子的品质以及配备要求更高，租金也会维持较高水平。但租客数量偏少及酒店式服务公寓竞争，使得高端市场租金很难出现大的涨幅。市中心板块新天地、老西门、静安寺分别微涨0.11%、0.09%、0.08%.
    中端两室依然领涨
    9月，上海中端市场租金环比上涨0.4%,涨幅相比上月缩小0.07个百分点。其中，两室上涨0.45%,三室上涨0.38%.中端市场两室依然受追捧。
    所监测的11个区全面上涨，其中杨浦、徐汇上涨0.49%,宝山上涨0.47%,虹口、黄浦上涨0.36%,闸北上涨0.22%.热点从上月高租金的市中心区域，转移到了其他传统市区和新兴城区，如杨浦控江、浦东碧云板块上涨0.63%,虹口四平板块上涨0.59%.从监测统计可以看出，上海重申严格执行限购令，被限对象及观望客群纷纷回到租赁市场，尤其是中端市场。
    低端涨幅回落最大
    9月，上海低端市场租金环比上涨0.31%,涨幅相比上月缩小0.13个百分点。涨幅缩小幅度远超中端市场。其中，一室和两室租金分别上涨0.31%和0.32%.
    所监测的11个行政区均上涨，其中，虹口、静安分别上涨0.4%、0.34%,徐汇、长宁上涨0.33%.市中心老工房（售后公房）仍是9月市场追捧的热点，但涨幅较8月明显回落。9月14日上海公积金管理中心再次收储公租房，预计明年上市配租；长宁区回租空置动迁房源用于公租。政府加大租赁市场供应，令老工房涨租面临压力，尤其是低端市场。由此，低端租赁市场涨幅出现较大回落。涨幅回落较大的闸北大宁、徐汇田林康健、黄浦蓬莱等板块分别上涨0.1%、0.17%、0.2%.在轨交沿线区域租房的白领，开始转移去轨交沿线成熟社区合租，以降低居住成本并享受生活配套。这些板块地处中外环，有轨交且配套成熟。同时，高校附近准备明春考研的租客，开始物色租约到期的房子，带动了大学周边租赁市场成交，如杨浦控江、普陀曹杨、长风板块分别上涨0.28%、0.22%.
    上海房屋租赁指数办公室认为，进入9月，租赁成交依然活跃。受CPI持续走低压力，租金涨幅继续收缩。同时，租客对涨租越来越敏感，一些业主仅是一味涨租，不在配套、装修、维修保养方面改善，导致退租、转租频发，在租赁市场供大于求的态势下，这些业主将失去租客。另外，受公租房配租增加的影响，预期租金涨幅会进一步回落，在未来数月的淡季或出现停涨shang